ЕЛЕКТРОННА БІБЛІОТЕКА ЮРИДИЧНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
 

Реклама


Пошук по сайту
Пошук по назві
книги або статті:




Замовити роботу
Замовити роботу

Від партнерів

Новостi



Книги по рубрикам

> алфавитний указатель по авторами книг >



§ 2. Проведение общего собрания и порядок принятия решений


Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Такое общее собрание может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:
а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (см. ч. 1 ст. 47 Кодекса).
Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 Кодекса, которые были перечислены выше. В то же время на рассмотрение внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно выносить вопросы, которые принято рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Случаи, когда проводится внеочередное общее собрание собственников помещений, Кодекс не определяет. Следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв внеочередного собрания несет его инициатор. При этом Кодекс не содержит запрета на последующее возмещение инициатору внеочередного собрания указанных расходов по решению общего собрания собственников помещений из источников, определенных таким решением.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 рассматриваемой статьи.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 Кодекса).
Представляется, что приведенные нормы фактически регулируют отношения, связанные с созывом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Кодекса.
В ч. 4 ст. 45 императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.
Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:
о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им;
о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 данной статьи).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо. Протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются документами, имеющими юридическое, в частности, доказательственное, значение. Поэтому к их надлежащему оформлению и хранению по правилам ч. 4 рассматриваемой статьи необходимо отнестись очень внимательно. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Правила о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Однако не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);
в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46;
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 Кодекса.
По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения главы 6 Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Правила принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания в форме совместного присутствия его участников установлены в ст. 47 Кодекса. Для жилищного законодательства эти правила являются новыми, хотя гражданскому законодательству о юридических лицах они известны. Например, в форме заочного голосования (опросным путем) могут быть приняты решения общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью, общего собрания акционеров*(33). Однако в отличие от законодательства о хозяйственных обществах, предъявляющего к заочному голосованию достаточно жесткие и детальные требования, Кодекс в ст. 47 регламентирует указанные отношения весьма лаконично.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования указываются дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. п. 3 ч. 5 ст. 45 Кодекса). Собственник помещения оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 ст. 47. Обратим внимание, что в таком случае в соответствии с ч. 6 ст. 48 Кодекса засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае, если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Каким образом собственник должен передать (направить) указанное решение, Кодекс не определил, поэтому соответствующие способы может предусмотреть общее собрание собственников помещений. В качестве некоторого ориентира здесь можно иметь в виду правила п. 1 ст. 38 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", который установил, что подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых и принимаемых сообщений и их документальное подтверждение*(34). Уместно напомнить, что термин "аутентичность" происходит от греческого слова authentikos, означающего подлинность, соответствие подлинному, первоисточнику. Например, аутентичными текстами документа являются тексты, составленные на одном или более языках, рассматриваемые как одинаково подлинные и имеющие равную юридическую силу.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Если решение собственника помещения, оформленное в соответствии с этими требованиями, получено до даты окончания приема решений, установленной в сообщении о проведении собрания, то соответствующий собственник считается принявшим участие в голосовании, т.е. в общем собрании, которое проводилось в форме заочного голосования. Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса).
Кодекс предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только собственникам помещений в указанном доме (ч. 1 ст. 48). Данное положение установлено в императивной норме, поэтому никакие иные лица не вправе участвовать в принятии решений таким собранием.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе, но не обязан лично участвовать в голосовании на общем собрании таких собственников. Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника. Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования). Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением императивных требований ч. 2 ст. 48 Кодекса (таким образом могут быть уполномочены представители любых собственников помещений).
Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г.*(35). Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то ее необходимо оформить по правилам п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ. Напомним, что в этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации, от имени которой выдана доверенность. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (см. п. 1 ст. 186 ГК РФ).
Как уже отмечалось, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосуют доли, а не лица. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (см. ч. 1 ст. 37 Кодекса). Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме (кроме случаев, указанных в ст. 15 Вводного закона).
Кодекс прямо не предусматривает использование при голосовании на общем собрании собственников помещений бюллетеней для голосования. Вместо бюллетеней он предлагает такие документы, как решения собственников помещений, составленные в письменной форме. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования - "за", "против" или "воздержался".
Обратим внимание, что письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 5 ст. 48, в обязательном порядке должны использоваться только при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. также ст. 47 Кодекса). При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например, бюллетени для голосования и т.п.
Напомним, что в ч. 3 ст. 47 Кодекса установлены требования к содержанию решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, для случая, когда общее собрание проводится в форме заочного голосования. Однако этими требованиями не запрещено руководствоваться и тогда, когда общее собрание собственников помещений проводится в форме совместного присутствия (хотя в таком случае указанные требования не являются обязательными).
При голосовании, осуществляемом посредством письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.


Головна сторінка  |  Література  |  Періодичні видання  |  Побажання
Розміщення реклами |  Про бібліотеку


Счетчики


Copyright (c) 2007
Copyright (c) 2021