§ 7. Понятие вещных прав[см. сноску 152]
Вещные права отличаются от всех иных своим объектом; они направлены на телесные вещи (см. I вып., § 3). Вещное право есть известная мера власти, предоставленная лицу объективными нормами непосредственно над вещью.

Из понятия вещного права вытекают следующие его особенности:

1. Вещное право создает прямую, непосредственную связь между лицом и вещью. Этим оно отличается от обязательственного права, которое тоже иногда ставит лицо в известное отношение к вещи, но в отношение посредственное. В то время как вещное право охватывает вещь, обязательственное достигает ее, только проходя «сквозь юридическую сферу другого лица»[см. сноску 153].

Так, напр., если А желает поселиться в данном городе, то он может либо нанять себе квартиру, либо купить дом. В первом случае он вступает с хозяином какого-либо дома в договор найма, в силу которого хозяин обязуется предоставить ему помещение в своем доме. Непосредственным объектом права А будет не дом, а действие обязанного лица, заключающееся в предоставлении квартиры. Поэтому если окажется, что хозяин обманул А и сам занял данную квартиру, то А, не имея права непосредственно на квартиру, не может требовать изгнания хозяина из нее, а должен предъявить к хозяину иск о неисполнении договора и о вознаграждении за убытки. Напротив, купив дом, А вправе потребовать удаления из него хозяина, если тот добровольно не очищает квартиры.

2. Вещное право, давая лицу непосредственную власть над вещью, отличается вследствие этого абсолютным характером. Другими словами, оно должно быть признаваемо всеми и каждым, а не одним или несколькими определенными лицами. В этом состоит важная разница между вещными и обязательственными правами. Последние, по существу своему, относительны, так как направлены против одного или нескольких обязанных лиц.

Так, напр., мое право собственности на дом обязан признавать и не нарушать каждый, а мое право на получение платы за квартиру в этом доме должен признавать только занимающий ее жилец.

Абсолютность вещного права представляет собой естественное следствие его вещности, т.е. непосредственной связи с вещью. Поэтому всякое вещное право, по существу своему, абсолютно. Однако из этого общего правила могут быть делаемы и делаются законодательствами исключения, ограничивающие абсолютный характер вещных прав.

Так, напр., право собственности абсолютно: по ст. 691 Х т., «каждый имеет право отыскивать свое имущество из чужого неправильного владения». Отсюда следует, что если чье-либо имущество будет отдано в заклад без ведома и согласия собственника, то последний может требовать его возвращения от закладодержателя (Х, 1664, п. 1). Между тем по ст. 28 Полож. о ссудн. казнах (Св. Зак., т. XI, ч. 2), считается действительным даже заклад краденной вещи, которая возвращается ссудной казной собственнику не иначе, как за выкуп. Таким образом, абсолютная сила права собственности не распространяется на ссудные казны. Подобное же ограничение этой абсолютности установлено в пользу некоторых кредитных обществ в их уставах (75/410)[см. сноску 154]. Наоборот, обязательственные права по существу своему относительные, могут иногда получать более или менее абсолютный характер. Так, напр., имущественный наем создает правоотношение только между собственником и нанимателем, однако оно обязательно в некоторых случаях и для третьих лиц, как, напр., для покупателя недвижимости с публичного торга (уст. гр. суд., ст. 1099), а по разъяснению сената (70/822, 1794; 69/663; 882) и для всякого вообще покупателя. Некоторые иностранные кодексы идут еще дальше. Так, напр., по прусскому уложению относительное право на вещь, в силу которого обладатель его получил владение вещью, превращается в абсолютное (I, II, § 135).

Старые писатели отождествляли вещные права с абсолютными, упуская из виду, что существуют и другие права с абсолютным характером (напр., авторские, семейные).

Это воззрение со времен Фейербаха[см. сноску 155] оставлено большинством ученых, хотя и по настоящее время раздаются голоса в его пользу. Так, напр., Фухс, высказав положение, что вещное право в сущности дает своему обладателю господство не над вещью, а над согражданами (относительно вещи) и что, следовательно, вещные права отличаются от обязательственных только своею абсолютностью, приходит к такому выводу: «вещность есть абсолютность». Отождествив эти понятия, он принужден был признать вещными правами не только права, касающиеся телесных вещей, но и всякие иные, если только они отличаются абсолютным характером[см. сноску 156].

3. Вещное право, будучи обязательным для всех, может быть и каждым нарушено.

Напротив, обязательственное право допускает нарушение только со стороны обязанного лица.

Так, напр., мое право собственности на землю может нарушить каждый, поселяясь на ней, запахав или отгородив ее, а мое право на получение гонорара за статью может быть нарушено только издателем журнала, с которым я заключил условие о напечатании ее.

4. Вещные права, в качестве абсолютных, снабжены и абсолютной защитой. Иски, посредством которых они охраняются от нарушения и которые носят название вещных исков, могут быть предъявляемы к каждому нарушителю. В противоположность этому иски, вытекающие из обязательственных прав и носящие название личных, направляются только против определенного обязанного лица, ибо только это лицо и может быть нарушителем.

5. Вещные права допускают двоякую конструкцию, смотря по тому, выдвинем ли мы на первый план их объект или же круг обязанных лиц (пассивных субъектов). Именно, вещное право можно определить как меру власти над вещью по отношению ко всем согражданам или как меру власти над согражданами относительно вещи. Первое определение с давних пор господствует в науке. Второе выставлено только в последнее время, но имеет видных защитников. Так, напр., Виндшейд говорит: «всякое право существует только в отношениях между лицом и лицом, а не лицом и вещью. Содержание вещного права отрицательное: все лица должны воздерживаться от всякого или одного определенного воздействия на вещь и не препятствовать своим отношением к вещи воздействию на нее со стороны субъекта вещного права»[см. сноску 157]. По Бирлингу, вещное правоотношение состоит из ряда притязаний (Rechtsansprüche), направленных против всех сограждан, относительно определенной вещи[см. сноску 158]. Тон видит сущность вещного права в том, что закон воспрещает воздействие на вещь всем лицам, кроме одного, которое и является субъектом вещного права[см. сноску 159]. Шлоссман, исходя из того положения, что «юридическое отношение лица к вещи немыслимо» и что «вещное право представляет собою воображаемый общий источник всех мыслимых возможными притязаний против третьих лиц относительно вещи», прямо отверг всякое научное значение за установлением особой категории вещных прав[см. сноску 160].

На наш взгляд, заслуживает предпочтения первая конструкция. Во 1-х, она проще и понятнее. Если мы скажем, что вещное право есть господство одного лица над всеми другими относительно определенной вещи, то должны будем прийти к несообразным выводам. Так, окажется, что каждое вещное право, «подобно сильному электрическому току, пробегает по всему человечеству», что «собственник самой пустячной вещи находится в юридическом отношении со всеми обитателями земли», что «всякое вновь возникающее право собственности, всякий вырытый кусок металла, всякая пойманная рыба производят юридическое потрясение, доходящее вплоть до северного полюса»[см. сноску 161]. Напротив, определяя вещное право как непосредственное господство над вещью относительно всех посторонних лиц, мы указываем, что с возникновением вещного права появляется юридическое отношение между лицом и определенной вещью, отношение, которого никто не смеет нарушать. Во 2-х, первая конструкция имеет преимущество общедоступности и распространенности. В правосознании всех народов, по справедливому замечанию Гирке, понятие вещных прав вылилось в форму господства непосредственно над вещью, за которою, на заднем плане, стоит неопределенное число лиц, обязанных уважать это господство[см. сноску 162].

§ 8. Виды вещных прав
Содержанием каждого вещного права является господство над вещью. Так как это господство может изменяться качественно, проявляясь в разных формах (напр., в пользовании, распоряжении, управлении вещью и т.д.), и количественно, представляя различные степени полноты, то с первого взгляда казалось бы, что вещные права допускают бесконечное разнообразие. Так оно и было бы на самом деле, если бы законодательства предоставляли определение объема вещных прав усмотрению частных лиц; тогда каждый мог бы установить на свою вещь абсолютное право любой формы и любого размера. Но невозможность подобного порядка давно сознана всеми законодательствами. Дело в том, что если бы вещные права были относительными, т.е. если бы они, подобно обязательственным правам, имели силу только для заключивших сделку сторон, то, разумеется, не было бы причины стеснять свободной самодеятельности частных лиц. Но вещные права абсолютны; они обязательны для всех граждан; тот или иной характер их отражается на всем гражданском обороте. Поэтому государство не может предоставить определение объема и содержания их произволу частных лиц и должно само, сообразуясь с потребностями юридического быта, наперед постановить, какие формы вещных прав оно считает возможным допускать на своей территории.

Три основных вида вещных прав существовали в Риме и существуют в настоящее время в цивилизованных государствах Европы: право собственности, сервитуты и залог.

1. Право собственности представляет собою самое полное господство лица над вещью во всей совокупности ее отношений.

2. Сервитуты дают своим обладателям возможность пользоваться чужою вещью или устранять других лиц и даже собственника от пользования ею.

3. Залог является правом на имущественную ценность вещи.

Кроме этих трех общепризнанных категорий вещных прав встречались и встречаются в отдельных законодательствах многие другие.

Важнейшими из них являются следующие:

4. Бессрочное и наследственное пользование чужой землей[см. сноску 163]. Сущность его состоит в том, что собственник предоставляет на тех или иных условиях другому лицу свое имущество в бессрочное пользование с правом отчуждения и передачи по наследству. Подобного рода вещное право пользования существовало в Риме под именем эмфитевзиса, затем широко развилось в средние века в применении к феодальным землям и продолжало повсеместно держаться вплоть до конца XVIII в. Первый удар нанесла ему революция 1789 г., уничтожившая его во Франции вместе со всем феодальным строем.

Наполеонов кодекс не восстановил его, а обошел молчанием. Этому примеру последовали многие другие законодательства, и бессрочное пользование, признанное остатком средних веков, «погибло вместе с тем, что действительно было их остатком»[см. сноску 164]. Оно сохранилось в настоящее время в Бельгии, Италии и Португалии под римским именем эмфитевзиса, в некоторых местностях Франции (Пикардии, Бретани: droit de marché, le domaine congèable) и немногих германских государствах (Erbpacht). Бессрочное пользование существовало в России в отдельных местностях под разными названиями: ленное владение, традиционное владение и пр.[см. сноску 165] Наиболее важным по своей распространенности является чиншевое право[см. сноску 166], существующее и в настоящее время в западных и белорусских губерниях, а также в Бессарабии и Новороссийском крае. Оно состоит в вечном и наследственном праве пользования чужой недвижимостью за ежегодно вносимую плату (чинш). Наше законодательство долго терпело этот возникший на почве польско-литовского права институт и только в последнее время изданием «Положения об устройстве чиншевиков в западных и белорусских губ.» 1886 г. сделало первый решительный шаг к уничтожению чиншевых правоотношений[см. сноску 167].

5. Суперфиций[см. сноску 168]. Под этим именем было известно в Риме наследственное и отчуждаемое вещное право на предметы, связанные с чужою поверхностью (землею, зданием), как-то: на строение, этаж, засеянные растения и т.д. В настоящее время суперфиций существует в Бельгии и некоторых частях Германии (Platzrecht). Проект общегерманского гражданского уложения (§ 961–965) предполагает ввести его применительно к строениям, возведенным на чужих земельных участках (Erbbaurecht).

6. Вещные повинности[см. сноску 169] (Reallasten). Так называются денежные или натуральные повинности, которые связаны с земельным участком и должны быть выполняемы каждым владельцем его в пользу определенных управомоченных лиц. Таковы, напр., церковная десятина, т.е. десятая часть дохода, уплачиваемая церкви, всякого рода и размера вечные ренты и т.п. Этот институт возник и развился в Германии в средние века на почве феодальных отношений, но существует во многих местностях до сих пор и удерживается проектом общегерманского уложения (§ 1051–1061).

7. Вещное право преимущественной покупки недвижимости, состоящее в том, что собственник имущества, продавая его, сохраняет за собой право выкупа от всякого будущего приобретателя, известно некоторым германским законодательствам (прусскому, саксонскому, баварскому и др.) и перешло в проект германского уложения.

Действующее русское законодательство не определяет понятия вещных прав, не отводит им особого отдела и даже не употребляет самого термина «вещное право». Однако, рассматривая его постановления относительно прав по имуществам, можно убедиться, что следующие из них отличаются абсолютным характером, а потому должны быть признаны вещными: право собственности, сервитуты и залог.

§ 9. Регистрация вещных прав
Вследствие абсолютного характера вещных прав возникновение, изменение и прекращение каждого из них может зачастую весьма чувствительно отразиться на интересах третьих лиц.

Так, напр., вы купили или взяли напрокат у А. какую-либо вещь, предполагая, что она принадлежит ему. Между тем оказалось, что он продал ее накануне Б. Новый собственник отнимет ее у вас, и вам придется требовать вознаграждения за убытки с А., у которого, быть может, никаких средств нет.

Кто желает вступить в какую-либо сделку относительно той или иной вещи, для того чрезвычайно важно знать, чья это вещь и не обременена ли она вещными правами. Но чтобы третье лицо могло приобретать необходимые сведения относительно вещных прав, нужно придать им гласность. Это было сознано еще римским правом; однако выработанные им формы совершения сделок (mancipatio, in jure cessio, traditio), с одной стороны, затрудняли обращение движимых вещей, а с другой – все-таки были недостаточны, так как не обеспечивали полной гласности. Несравненно лучший путь избрали новейшие законодательства. Не стесняя свободного обращения движимости никакими формальностями, они требуют, чтобы сделки о вещных правах на недвижимости совершались при участии представителей общественной власти (нотариусов или особых чиновников) и записывались в публичные книги.

Различное отношение законодательств к движимости и недвижимости объясняется важностью этого деления вещей в современном юридическом быту (см. вып. I, стр. 117–118). Движимость, по природе своей, способна к быстрому переходу из рук в руки. Установление каких-либо формальностей для этого перехода оказало бы в высшей степени пагубное влияние на экономический оборот, достигший в настоящее время чрезвычайной быстроты. Требовать для вещных сделок о движимости письменной формы или присутствия свидетелей значило бы тормозить свободное обращение ценностей. Сверх того, все эти меры во многих случаях не достигали бы цели, так как движимости трудно поддаются индивидуализации, да и вообще их индивидуальность не имеет большого значения. Так, напр., чашек, стаканов, стульев, шкафов, какие куплены мною, имеются десятки и сотни во многих домах. Купил ли я их по письменному договору или при свидетелях, от этого дело не изменится, и я все-таки не буду в состоянии доказать их индивидуальность. Другое дело – недвижимые вещи. Они обращаются медленно, обладают постоянной ценностью, легко допускают индивидуализацию и вдобавок служат лучшим обеспечением кредита. Вот почему новейшие законодательства, воздерживаясь от всяких стеснительных мер по отношению к движимости, обставляют вещные договоры о недвижимости более или менее сложными формальностями.

Существующий в современных государствах порядок совершения сделок о недвижимости и регистрации вещных прав представляет собою продукт германского права. Зародившись в Германии еще в средние века, он заглох под влиянием рецепции римского права и стал развиваться только в новое время, с конца XVIII века.

В Германии издревле существовал обычай совершать сделки о недвижимости публично: перед народным собранием, а впоследствии перед судом, в церкви или, по крайней мере, перед свидетелями. С введением письменности эти сделки стали записываться в протоколы и книги. Как способы записи, так и юридические последствия ее определялись неодинаково в различных местностях[см. сноску 170]. Рецепция римского права, которое не проводило разницы между сделками о движимости и недвижимости, подчиняя те и другие одной форме (traditio), парализовала дальнейшее развитие указанного порядка. Долгая и упорная борьба между принципами римского и древнегерманского права завершилась, наконец, в XVIII в. полною победою второго. Регистрация вещных прав и сделок впервые была введена в Пруссии (1783 г.), за которой последовали другие государства: Бавария (1822), Вюртемберг (1825, 1828), Бельгия (1851), Франция (1855), Саксония (1863, 1865), Австрия (1871) и др.

В настоящее время существуют четыре главные системы регистрации вещных прав и сделок о них.

I. Система отметок (инскрипций) и записей (транскрипций)[см. сноску 171]. Она принята во Франции и с некоторыми улучшениями в Бельгии, Италии, Эльзасе и немногих других местностях и состоит в том, что вещные права, имея силу для контрагентов с момента своего возникновения, приобретают обязательность по отношению к добросовестным третьим лицам только после регистрации. Регистрация производится в одних случаях (напр., при переходе права собственности по сделке между живыми) путем внесения в книгу всей сделки целиком (transсription), а в других (напр., при установлении ипотек и привилегий) – путем отметки в реестре (inscription). Отсюда и название системы.

II. Система залоговых книг (Pfandbuchsystem), или ипотечная система в тесном смысле слова. Она введена старыми немецкими законодателями (баварским, вюртембергским, веймарским и др.) с целью способствовать развитию поземельного кредита. Согласно ей, подлежат регистрации только залоговые сделки. Но так как при залоге юридическое положение имущества определяется на основании данных, имеющихся в ипотечных книгах, то обязательность регистрации распространяется косвенным образом и на другие вещные права. Только незаложенные имения совершенно ускользают от нее.

III. Система поземельных книг (Grundbuchsystem), или ипотечная в обширном смысле слова (вотчинная, по терминологии русского проекта). Она принята новейшими законодательствами (прусским, ольденбургским, саксонским, австрийским и др., у нас, в царстве польском и прибалтийских губерниях) и предположена к введению во всей Германии и во всей России. Отличительной чертой этой системы является существование поземельных (вотчинных) книг, куда вносятся, под угрозой недействительности, все или, по крайней мере, важнейшие вещные права на каждое данное имение, так что третьи лица во всякое время могут получить точные и достоверные сведения о юридическом положении интересующего их недвижимого имущества. Ввиду такого характера вотчинная система представляется наиболее целесообразной.

IV. Крепостная система. Эта совершенно своеобразная система принята нашим действующим законодательством.

Первая система (отметок и записей) точно так же, как и вторая (залоговых книг), давно осужденная наукой и практикой, мало-помалу выходит из употребления. Поэтому останавливаться на них излишне. Что касается третьей системы (вотчинной) и четвертой (крепостной), то их следует рассмотреть подробнее, так как первая предположена к введению у нас, а вторая существует в настоящее время.

§ 10. Вотчинная (ипотечная) система[см. сноску 172]
Понятие. Вотчинная, или, иначе, ипотечная, система характеризуется существованием вотчинных книг, которые ведутся специальными учреждениями по каждому недвижимому имуществу и куда записываются касающиеся этого имущества вещные права с происходящими в них изменениями. Вотчинные книги представляют собою, таким образом, зеркало, отражающее юридическое положение недвижимости в каждый момент ее существования. Благодаря им третьи лица, желающие вступить в сделку по какому-либо недвижимому имуществу, имеют возможность удостовериться как в личности его собственника, так и в лежащих на нем долгах и ограничениях.

Название «ипотечная система» не выражает сущности этого порядка регистрации. Слово «ипотека» греческого происхождения и вначале употреблялось в Афинах для означения столба, который по законам Солона, кредитор мог ставить на имении должника в знак того, что это имение служит обеспечением долга. Впоследствии слову «ипотека» был придан переносный смысл «залога», и в таком смысле оно перешло в римское право, а оттуда в новейшие законодательства. Таким образом, ипотечной можно назвать систему залоговых книг, созданную для регистрации залоговых прав, но никак не систему поземельных книг, которая имеет целью запись всех вещных прав. Гораздо более подходящим названием для последней является вотчинная система.

Основные принципы. Вотчинная система построена на пяти общих принципах, проводимых в большей или меньшей степени всеми законодательствами, принявшими ее: на принципах обязательного внесения, публичности, законности, специальности и старшинства.

1. Принцип обязательного внесения (Еintragungsprincip) состоит в том, что вещные права и сделки о них приобретают юридическую силу только после записи в поземельные книги. Имея в виду оградить этим принципом интересы третьих лиц, законодательства применяют его вполне только к договорам, направленным на передачу права собственности и установление залога. Напротив, приобретение права собственности внедоговорными способами (по завещанию, наследству и пр.) обыкновенно совершается без записи. Однако и в этих случаях запись представляется практически необходимой, так как иначе приобретатель не будет иметь права распоряжения, которое принадлежит только тому, кто показан в вотчинной книге собственников имущества. Что касается прочих вещных прав, то относительно них между законодательствами господствует большое разнообразие.

Так, напр., прусское право, предписывая обязательную запись для личных сервитутов и реальных повинностей, не требует ее для вещных сервитутов, аренды, права выкупа. В Прибалтийском крае необязательна запись законных сервитутов, реальных повинностей, законного права, выкупа и пр.

2. Принцип публичности (Publizitätsprincip, Oeffentlichkeitsprincip) проявляется, с одной стороны, в гласности поземельных книг, а с другой – в достоверности их. Гласность нужна для того, чтобы третьи лица могли, в случае надобности, получать сведения о юридическом положении интересующего их имущества, а достоверность – для того, чтобы третьи лица были уверены в истинности полученных сведений и не боялись положиться на них. Первая достигается тем, что поземельные книги открыты для обозрения всем желающим (Гамбург, Австрия) или, по крайней мере, тем, кто удостоверит свой интерес. Вторая представляет собой фикцию, в силу которой третьи лица могут и должны считать содержание поземельной книги соответствующим действительному положению вещей.

Некоторые законодательства придают принципу достоверности безусловное значение: раз право записано, оно считается установленным, хотя бы даже сделка, на которой основана запись, была вызвана ошибкой, обманом и т.п. (Гамбург, Любек, Мекленбург). Пострадавшее от неправильной записи лицо имеет только личный иск к своему контрагенту. Остальные законодательства ограничиваются тем, что провозглашают безусловно достоверными вотчинные записи только для тех третьих лиц, которые вступили в сделку по имуществу, добросовестно положившись на вотчинную книгу. Так, напр., по прусскому закону (§ 9), «внесение в книгу может быть оспариваемо на основании гражданских законов. Но права, приобретенные в промежуток третьими лицами возмездным и добросовестным образом, остаются в силе». Другие законодательства не упоминают о возмездности, а требуют только добросовестности.

3. Принцип законности, служа опорой и основанием принципа достоверности, возлагает на ипотечные учреждения обязанность следить за правильностью и законностью записываемых ими сделок. В силу этого, напр., чиновники ипотечного учреждения должны удостоверяться в тождестве и дееспособности участвующих в сделке лиц.

4. Принцип специальности имеет целью сосредоточить в вотчинной книге точные данные относительно каждого отдельного имущества. Благодаря ему имущество индивидуализируется, а юридическое положение его становится строго определенным.

5. Принцип старшинства устанавливает преимущество в пользу того из двух друг друга исключающих прав на недвижимость, которое записано раньше. Так, напр., если на одном и том же имуществе тяготеют два закладных права, то, в случае неисправности должника, прежде удовлетворяется тот залогодатель, право которого раньше внесено в ипотечную книгу.

Русский проект[см. сноску 173]. Наше правительство давно уже озабочено необходимостью введения у нас правильной системы регистрации вещных прав на недвижимые имущества. Эти заботы выразились, с одной стороны, в составлении нескольких проектов вотчинного устава, а с другой – в провозглашении 19 мая 1881 г. «главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимые имущества». Развитие положений этого закона было возложено на комиссию по составлению гражд. уложения, которая обнародовала в 1893 г. новый проект вотчинного устава, составленный по лучшим иностранным образцам.

§ 11. Крепостная система
История[см. сноску 174]. В России начиная с XVI в. стало самостоятельно вырабатываться приблизительно такая же система совершения и записи сделок о недвижимых имуществах, какая существовала в то время на Западе Европы. В половине XVII в. записи приобретают обязательный характер и становятся необходимым условием приобретения вещных прав. Реформы Петра Великого подорвали этот порядок, отнесши переход вещного права к моменту совершения сделки, а не записи ее, которая вследствие этого мало-помалу вышла на практике из употребления. Последующие законодательные акты не изменили этого принципа, который продолжает существовать и по настоящее время.

В истории укрепления вещных прав на недвижимость можно различить четыре главных периода: 1) XVI и XVII вв. до реформы Петра I, 2) XVIII в. (от Петра I до издания «Учрежд. о губ.»), 3) от издания «Учрежд.» до второй половины XIX в. и 4) последующее время и до наших дней.

1) В течение XVI и XVII вв. совершение сделок на недвижимости состояло из трех элементов: а) совершения акта у площадных подьячих или у крепостных дел (с 1699 г.), 2) «справки» акта, т.е. явки и записки его в приказе (поместном, земском) или у воеводы (в городах) и 3) «отказа», т.е. оглашения местными властями о переходе права. Моментом перехода вещного права считался момент справки.

2) Петр I предписал совершать сделки крепостным порядком и приурочил переход права к моменту их совершения. Вследствие этого справка и отказ хотя не были формально отменены, но утратили прежнее значение и стали постепенно выходить из употребления.

3) Учреждение о губерниях 1775 г. заменило справку явкой акта для поверки в суд и вводом во владение и преобразовало прежний отказ, обратив его в формальность, которая вела за собой бесповоротное укрепление права за лицом, владевшим имуществом бесспорно в течение двух лет по вводе.

4) Во второй половине XIX в. отказ был окончательно уничтожен (1857 г.), а с изданием нотариального положения (1866 г.) совершение сделок о вещных правах на недвижимости отнесено к обязанности нотариальных учреждений.

Современный порядок. Обязанности вотчинных учреждений возложены у нас на старших нотариусов, состоящих при окружных судах и заведующих нотариальными архивами (нот. пол., ст. 42 и сл.). Старший нотариус ведет, между прочим, крепостные книги и реестры крепостных дел с указателями к ним. Крепостные книги составляются из актов, относящихся к недвижимым имуществам и утверждаемых старшим нотариусом (ст. 52). В реестр крепостных дел каждому недвижимому имуществу отводится особый лист (принцип специальности), куда вносятся: 1) название или номер имущества и имя собственника, 2) означение сделок по этому имуществу и 3) ограничения права собственности и отмена их (ст. 53).

Все сделки между живыми, касающиеся установления и прекращения вещных прав на недвижимость, должны быть совершаемы крепостным порядком, под опасением ничтожности их.

К числу таких сделок относятся (нот. пол., ст. 66, 157–160): 1) купля (X, 1417), 2) дарение (Х, 987), 3) рядные и отдельные записи (Х, 1006, 1000), 4) раздельные акты (Х, 1337), 5) мировые сделки, 6) залог (Х, 1642), 7) сделки, устанавливающие или прекращающие пожизненное владение, сервитуты и другие права на чужую вещь, а также ограничения права собственности.

Крепостной порядок состоит в следующем (нот. пол., 161–192):

Сделка совершается у нотариуса, вносится им целиком в актовую книгу, и выпись из этой книги предъявляется контрагентами или нотариусами в годичный срок старшему нотариусу того судебного округа, где находится данное недвижимое имущество.

Старший нотариус, удостоверившись в законности акта и отсутствии препятствий к совершению сделки, взимает в казну следующие пошлины, делает на выписи надпись об утверждении, а затем вносит выпись в крепостную книгу, отмечает об этом в крепостном реестре и публикует в сенатских объявлениях. На основании внесенной в крепостную книгу сделки выдается главная выпись, которая заменяет собою акт укрепления.

Сделка получает полную юридическую силу, и вещное право устанавливается или прекращается с момента утверждения ее старшим нотариусом, т.е. с момента внесения ее в крепостную книгу и отметки о том в реестре крепостных дел. Время выдачи главной выписи или передачи ее лицу, приобретающему вещное право, не имеет никакого значения, так как закон об этом не говорит.

Так определяют момент вступления в силу сделки о вещных правах сенат (86/96, 81/121, 78/127, 77/278 и др.) и некоторые из цивилистов, касавшихся этого вопроса[см. сноску 175]. Иного мнения держится целый ряд авторов относительно перехода права собственности, о чем речь будет ниже в § 24.

Действующая крепостная система страдает многими существенными недостатками.

Принцип обязательного внесения проведен в ней очень слабо: многие случаи перехода права собственности (по наследству, давности, приращению и пр.) ускользают от записи. Так же неудовлетворительно организована гласность: публикации в сенатских объявлениях часто запаздывают, да и следить за ними трудно. Принцип достоверности совершенно отсутствует: данные, заключающиеся в крепостных книгах и реестрах, не считаются безусловно истинными для добросовестных третьих лиц. Принцип законности хотя и существует, но не достигает цели, так как старшие нотариусы черпают сведения о юридическом положении имуществ из своих же собственных книг, которых закон не признает безусловно достоверными. К довершению всего, производство по совершению крепостных сделок отличается сложностью и дороговизной.