1. Право на жилище означает возможность иметь жилище, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане Российской Федерации, так и лица без гражданства и иностранные граждане. В зависимости от субъекта этого права могут устанавливаться особенности его реализации, касающиеся, в частности, порядка обеспечения жильем, улучшения жилищных условий.
Основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях определены Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-I (Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99). Он устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона).
В частную собственность граждане имеют право приобретать жилье путем приватизации занимаемых жилых помещений; жилищного строительства, в том числе товариществами индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям. Количество, размер и стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничиваются (ст. 19 Закона).
2. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Этот конституционный принцип обеспечивает право на жилище. Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища. Законодательство содержит нормы, обеспечивающие соблюдение этого принципа. Так, в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда (ст. 10).
Прекращение права собственности на жилище возможно по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК.
Члены семьи собственника или лица, утратившие семейные связи с собственником жилого помещения, которые обладают наравне с собственником правом общей с ним собственности, пользуются равным с ним правом собственности на жилое помещение (общей собственностью) независимо от размера их доли (ст. 244 ГК).
Специальная защита против произвольного лишения жилища предусматривается для членов семьи собственника, не являющихся собственниками жилья. Так, за ними закрепляется возможность проживания в жилом помещении на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК). Это право обеспечивается абсолютной защитой от любых лиц, включая собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292, ст. 305 ГК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не влечет прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК).
Законом устанавливаются основания и порядок выселения граждан, не являющихся собственниками жилья (ст. 687, 688 ГК). В отдельных случаях законодатель связывает возможность лишения жилища с основаниями его предоставления либо занятия. Так, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из служебных помещений и общежитий граждане, которым они предоставлялись в связи с их трудовыми отношениями на конкретном предприятии, учреждении, организации и которые прекратили эти трудовые отношения (ст. 107, 110 Жилищного кодекса). Подлежат выселению граждане, самоуправно занявшие жилые помещения, а также лица, получившие ордер на занятие помещения в результате неправомерных действий (ст. 99, 100 Жилищного кодекса).
3. Обеспечению права на жилище способствует система определенных мер помощи гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Согласно ч. 2 ст. 40 Конституции поощряется жилищное строительство, создаются условия для осуществления права на жилище. Реализация этой конституционной нормы предполагает необходимость разработки и внедрения различных организационно-правовых и финансовых мероприятий, способствующих удовлетворению жилищных потребностей населения.
Так, гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (ст. 2 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики").
Особая роль в обеспечении жилищных потребностей принадлежит органам государственной власти и органам местного самоуправления, поскольку именно на них возлагается Конституцией обязанность способствовать осуществлению права на жилище. Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" они, в частности, должны обеспечить возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве и приобретении жилья; предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства и др.
Гражданам могут предоставляться компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот (ст. 15, 19 Закона). При строительстве или покупке жилья граждане имеет право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии организаций, общественных объединений. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище (ст. 25 Закона).
Общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению установлен Положением о жилищных кредитах, утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 (СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692). В Положении предусмотрено три вида кредитов: земельный кредит (краткосрочный или долгосрочный) на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство; краткосрочный строительный кредит - для финансирования строительных работ; долгосрочный кредит - на приобретение жилья. Сумма выдаваемого кредита не должна превышать 70% стоимости приобретаемого или строящегося объекта. Остальные 30% стоимости строительства гражданин оплачивает за счет средств, полученных в виде субсидий, и собственных сбережений.
Гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов, предоставляются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах (ст. 27 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"). Гражданам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах (ст. 28 указанного Закона).
4. В условиях рыночной системы экономики реализация принципа удовлетворения жилищных потребностей обусловила необходимость принятия государством дополнительных мер помощи малоимущим и иным гражданам, нуждающимся в жилище. В ч. 3 ст. 40 закреплено правило, обеспечивающее поддержку социально незащищенных слоев населения: для них предусматривается возможность получения жилых помещений на условиях договора найма в домах государственных, муниципальных и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. К таким социально незащищенным категориям законодательство относит, в частности, инвалидов Отечественной войны и приравненных к ним лиц, ветеранов войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже прожиточного минимума (ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959). Для них предусматривается возможность получения жилых помещений на условиях договора найма в домах государственных, муниципальных или других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату.
Предоставление жилых помещений на льготных условиях, установленных ч. 3 ст. 40, может осуществляться из государственных, муниципальных, общественных фондов и той части частного жилищного фонда, где проживают на условиях найма социально незащищенные граждане. В реализации комментируемой статьи важная роль принадлежит законам, устанавливающим категории граждан, которым жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату, поскольку в ч. 3 ст. 40 не определяется конкретный перечень таких лиц, а в законодательстве нет определения термину "малоимущие". Особое внимание регулированию этих вопросов должны уделять субъекты Российской Федерации, поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении России и ее субъектов.