Средние века в экономической жизни Западной Европы могут быть характеризуемы, в общем и целом, как эпоха натурального хозяйства. Право вещное делится там на две резкие половины: право недвижимостей и право движимостей. Главное богатство народов состояло тогда, по общему правилу, в недвижимостях. Главный промысел народа составляло сельское хозяйство.
Владение землею было "вечным владением". Отчуждение земли было редким явлением. И когда отчуждение имело место, оно являлось событием не только для семьи отчуждателя и приобретателя, но и для общины и для государства. Обладание землею было основанием целого ряда политических прав и обязанностей. Отчуждение земли было связано согласием или даже участием третьих лиц, - родственников, соседей, общинников, ленного господина или даже главы государства. Все это налагало на землевладение печать неподвижности и устойчивости, а на право недвижимостей - печать громоздкости правовых организаций и обеспеченности отношений*(2).
Залог недвижимости в средние века по бытовому своему значению почти что равнялся отчуждению недвижимости. По общему правилу заложенная недвижимость переходила в пользование и владение кредитора, а в случае просрочки уплатой долга - поступала без дальнейшего и в распоряжение кредитора. Лишь с течением времени появились другие организации реального кредита, значительно и существенно отличные от условного отчуждения недвижимости кредитору.
И этот строй мы наблюдаем на пространстве всей зап. Европы.
Но этот строй был только правилом, из которого с течением времени получились исключения, им. в хозяйственной и правовой жизни городов. Средневековые города пришли постепенно не только к денежному, но, в известной мере, и к кредитному хозяйству. Значительные из них, как, напр., гензейские города - Гамбург, Бремен, а также и многие другие (прирейнские и т. д.) стали постепенно и значительно отличаться строем своего хозяйства от провинции, им. значительным гражданским оборотом, значительной быстротою последнего и усиленной потребностью в кредите. Отсюда, и правовая организация вотчинно-ипотечного оборота в городах несколько отличается от таковой же для провинции.