ЕЛЕКТРОННА БІБЛІОТЕКА ЮРИДИЧНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
 

Реклама


Пошук по сайту
Пошук по назві
книги або статті:




Замовити роботу
Замовити роботу

Від партнерів

Новостi



Книги по рубрикам

> алфавитний указатель по авторами книг >



§ 2. Правовой режим вещей


Объектами вещных прав предпринимателей могут выступать такие виды имущества, которые являются полностью оборотоспособными или ограниченно оборотоспособными. Такое разграниче¬ние объектов в ст. 129 ГК основано на том, что некоторые объекты могут принадлежать не всем , а лишь указанным в законодательстве участникам оборота, а также на том, что использование определен¬ных объектов возможно лишь по специальному разрешению.
Таким образом, ограничение оборотоспособности может быть установлено по субъектному или по объектному признакам. В по¬следнем случае речь идет о разрешительном порядке включения в оборот.
Примерами ограничения оборотоспособности по субъектному признаку являются нормы об аренде предприятий, о найме жилого помещения, примерами же ограничений по объектному признаку могут быть правила о выпуске (эмиссии) ценных бумаг, о валютном регулировании.
Круг вещей и иного имущества, которое обычно является объ¬ектом вещных прав предпринимателей, определяется, прежде всего, самой природой предпринимательской деятельности. Для нее харак¬терно использование всякого имущества для извлечения прибыли. Последняя является основной целью и конституирующим призна¬ком предпринимательской деятельности.
Вместе с тем следует учесть, что не во всех случаях, когда речь идет об использовании имущества в предпринимательской деятель¬ности, мы имеем дело с вещными правами коммерческих организа¬ций. Ведь предпринимательскую деятельность могут осуществлять не только профессиональные предприниматели, т. е. физические и юридические лица, зарегистрированные в качестве соответственно индивидуальных предпринимателей или коммерческих организа¬ций. Предпринимательством вправе заниматься и некоммерческие организации.
Следовательно, если некоммерческая организация использует свое имущество для некоммерческой деятельности, то оно является
С. 155
объектом общегражданского оборота и его правовой режим подчи¬няется правилам общегражданского законодательства о вещных правах. Однако, если тот же субъект – некоммерческая организация в соответствии со своей специальной правоспособностью включает¬ся в коммерческую деятельность, соответствующее имущество уже является объектом вещных прав предпринимателя.
Так, например, получив здание в собственность, такая органи¬зация становится собственником в общегражданском смысле этого понятия, а осуществляя свои правомочия и предоставляя такое зда¬ние в аренду или используя его в качестве предмета ипотеки для по¬лучения банковского кредита, она ведет уже предпринимательскую деятельность.
Этот пример показывает, что практическое значение разграни¬чения объектов вещных прав на такие, которые участвуют только в коммерческом обороте, и такие, которые участвуют в нем наряду с участием в общегражданском обороте, достаточно ограниченно. Вместе с тем это разграничение может иметь существенное значение в тех случаях, когда правовая норма прямо связывает саму возмож¬ность существования тех или иных вещных прав с субъектом, кото¬рому они могут принадлежать.
Например, если земельный участок был предоставлен или при¬обретен в собственность для ведения фермерского хозяйства, то соб¬ственником этого участка и в дальнейшем может быть только тот, кто ведет такое хозяйство: только фермер может быть наследником при наследовании такого земельного участка.
В определенном смысле можно утверждать, что объектом вещ¬ных прав предпринимателя может быть практически любое имуще¬ство, пригодное по своим качествам для роли товара или средства производства. С этой точки зрения в мире вещей найдется немного исключений. Однако основное значение в сфере предприниматель¬ской деятельности имеют такие виды имущества, которые, во-первых, являются или могут быть средствами производства и, во-вторых, находятся в коммерческом, экономическом обороте.
Естественно, что для коммерческого права имеет значение об¬щая классификация вещей, приведенная в гл. 6 ГК и включающая такие категории, как недвижимые и движимые вещи, делимые и неделимые, сложные вещи, главные вещи и принадлежности, пло¬ды, продукция и доходы, а также такие специальные объекты , как деньги и валютные ценности.
Особое место среди объектов вещных прав предпринимателей занимают предприятия, каждое из которых выступает как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления пред¬принимательской деятельности.
Предприятия как единый имущественный комплекс в соот¬ветствии со ст. 132 ГК признается недвижимостью. В этом качестве
С. 156
предприятие в целом, а также его части могут быть предметом таких сделок, как купля-продажа, залог, аренда. Как явствует из текста ст. 132 ГК, во всех этих случаях речь идет о вещных правах.
Названная норма раскрывает содержание предприятия как единого имущественного комплекса и включает в это содержание не только то имущество, которое само по себе, вне комплекса, может быть отнесено к вещам, например, здания, сооружения, оборудова¬ние, сырье и материалы, но также и права требования и долги, т. е. имущественные права и обязанности, которые вне единого имуще¬ственного комплекса – предприятия вовсе не являются вещами.
Кроме того, в состав предприятия как единого имущественного комплекса включаются исключительные права, например, право на товарный знак, фирменное наименование, знаки обслуживания.
Эти объекты гражданских прав не являются сами по себе веща¬ми и, соответственно, объектами вещных прав, однако в составе единого имущественного комплекса – предприятия выступают именно в качестве составляющих вещи, хотя и весьма специфи¬ческой.
Здесь уместно вспомнить о философском подходе к соотноше¬нию целого и частей: целое не есть просто сумма частей, а представляет собой новое качество, применительно к нашему при¬меру – новый объект прав.
Отнесение предприятия к объектам недвижимости требует со¬блюдения правил о нотариальной форме и государственной реги¬страции сделок с ним, а также о государственной регистрации тех вещных прав, объектом которых оно выступает.
К числу таких вещных прав следует отнести права собствен¬ности, хозяйственного ведения, оперативного управления, залога, аренды.
Предприятие выступает в роли объекта договоров купли-продажи, сделок приватизации, может быть предметом аукциона или конкурса. Во всех этих случаях оно рассматривается как единый комплекс и сделка совершается в отношении всего предприятия как единого целого на момент возникновения соответствующих прав и обязанностей, например, на указанную в самом договоре дату или на день составления последнего баланса, на день государственной реги¬страции договора и т. д.
Однако, если заключается договор аренды предприятия, т. е. соглашение, по которому оно будет использоваться предпринимате¬лем для предпринимательской деятельности, то предметом договора может стать не все предприятие как единый комплекс, а, как сказано в ст. 656 ГК, совокупность всех его основных средств и та часть иму¬щества, относимого к средствам оборотным, которая включается в состав арендуемого предприятия на условиях и в порядке, пред¬усмотренных договором аренды.
С. 157
Таким образом, основные средства – это постоянная и неотъ¬емлемая часть предприятия как единого имущественного комплекса при заключении любых договоров, объектом которых является пред¬приятие как единое целое, единый объект, а оборотные средства имеют переменное значение, если речь идет об аренде предприятия: их состав стороны определяют своим соглашением.
Наиболее распространенным объектом правоотношений и вещных прав в предпринимательской сфере является товар. Опреде¬ление товара в Гражданском кодексе отсутствует: в ст. 454 ГК товар трактуется практически как синоним вещи. Представляется, однако, что этого явно недостаточно. Если для договора купли-продажи, о котором идет речь в указанной норме, такое тождество приемлемо, то для коммерческого права в целом вещь и товар – это далеко не одно и то же.
Так, антимонопольное законодательство определяет товар как то, что произведено или предназначено для продажи. В этом смысле товаром могут быть как вещи, так и права, и долги, услуги, работа, деньги.
Поэтому следует признать, что как общегражданское, так и коммерческое законодательство использует термин «товар» в разных смыслах: в одном, более узком, значении – это вещи, находящиеся в коммерческом обороте, выступающие предметом договоров купли-продажи между предпринимателями и гражданами – потребителями или хотя бы предназначенные для этого, в другом же значении – это любые объекты права, включенные в коммерческий оборот.
Современное законодательство о предпринимательской дея¬тельности во всех развитых странах , а теперь – и в России, содер¬жит весьма важный комплекс норм, направленных на защиту прав потребителей, т. е. граждан, приобретающих для своих потребитель¬ских нужд товары или получающих услуги от коммерческих органи¬заций и других лиц, осуществляющих предпринимательскую дея¬тельность.
В этом смысле может быть выделена и особая категория товаров – потребительские товары. Эти вещи имеют заметные отличия в правовом режиме, прежде всего, это касается возможностей их обмена, ремонта, возврата покупателем, если последний выступает как потребитель.
Развитие рынка недвижимости потребовало достаточно бы¬строго развития необходимой для этого нормативной базы.
С начала 1990-х годов берет начало формирование комплекса норм, образующих такой важнейший раздел коммерческого права, как правовой режим недвижимости.
Ст. 130 ГК относит к недвижимости, к недвижимым вещам та¬кие объекты, которые, во-первых, прочно связаны с землей, а, во-вторых, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна¬чению невозможно.
С. 158
С точки зрения коммерческого права среди таких объектов центральное место после предприятий, о которых уже шла речь вы¬ше, занимают здания и сооружения. В практике иногда возникает вопрос что имеет в виду законодатель, когда использует термины «здания и сооружения»?
Представляется, что толкование ст. 130, дающей понятие не¬движимых вещей, приводит нас к выводу о том, что здание или со¬оружение – это отдельный, целостный объект Помещения внутри здания или сооружения, так называемые встроенные помещения, используемые для различных, в том числе и предпринимательских целей, не могут рассматриваться как здание или сооружение и имеют отличный от них правовой режим.
Так, переход права собственности на здание или сооружение влечет за собой и переход соответствующего права на ту часть зе¬мельного участка, на которой расположен этот объект и которая необходима для его использования
Переход же права, в том числе права собственности, на поме¬щение внутри здания или сооружения, например, это может быть помещение магазина, склада, офиса и т.д., не является основанием возникновения каких бы то ни было прав на часть земельного участка, на котором расположено это здание, поскольку неразрывно связано с землей и расположено на ней именно здание в целом, а не помещения внутри здания.
Особенностью заключения договоров, объектом которых высту¬пают такие недвижимые вещи, как предприятия, здания и сооруже¬ния, а также земельные участки и иные природные объекты, является требование о составлении единого документа, подписываемого сторо¬нами договора, в то время как по общему правилу о форме договора, закрепленному в ст. 434 ГК, письменная форма договора предполагает возможность использования обмена письмами, телеграммами и ины¬ми средствами связи для его заключения. В отношении объектов не¬движимости это не допускается: здесь необходимо составить единый документ, подписанный обеими сторонами.
Есть важная специфика и в процедуре перехода прав на недви¬жимость: эти объекты должны быть переданы продавцом и приняты покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости, который подписывается сторонами и является, на¬ряду с договором, основанием для перехода прав на эту недвижи¬мость. Такое требование о передаче прав на недвижимость относится в силу ст. 556 и 560 ГК к договорам купли-продажи, а также в силу ст. 655 и 659 ГК – к договорам аренды предприятий, зданий и со¬оружений.
Что касается момента возникновения прав на недвижимость при совершении сделок с ней, то следует учесть, что, во-первых,
С. 159
сами договоры подлежат государственной регистрации и только с момента такой регистрации считаются заключенными.
Во-вторых, государственной регистрации подлежат права на недвижимость в соответствии со ст. 131 ГК.
Возникает вопрос: когда у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает право собственности: в момент государственной регистрации договора или государственной реги¬страции права собственности? Регистрационная практика стреми¬лась обойти этот вопрос и была ориентирована на регистрацию до¬говора и права одновременно. Однако это явно не согласуется с кон¬струкцией перехода прав на недвижимость, заложенную в законода¬тельстве: оно предполагает известную поэтапность в возникновении прав на недвижимость – заключение договора, его нотариальное удостоверение, государственная регистрация договора, передача имущества на основе передаточного акта, регистрация прав нового собственника. Когда же возникает право собственности? Представ¬ляется, что ст. 223 ГК, связывающая возникновение права собствен¬ности на имущество, отчуждение которого подлежит государствен¬ной регистрации, с моментом такой регистрации, использует термин «отчуждение» как синоним сделки и предполагает, что отчуждение – это и купля-продажа, и дарение, и наследование, и иные сделки с недвижимостью.
Земельные участки – один из важнейших видов объектов ком¬мерческого права. Они могут принадлежать предпринимателям на праве собственности, аренды или постоянного землепользования. Кроме того, граждане – предприниматели, прежде всего – главы крестьянских (фермерских) хозяйств, могут иметь земли на праве пожизненного наследуемого владения.
Специфика земельных участков как объектов коммерческого права состоит в том, что они могут быть предметом коммерческого оборота и коммерческих сделок, но в подавляющем большинстве случаев выступают как территориально-пространственный базис производственной деятельности или как средство производства, а в сельском хозяйстве, как правило, эти две функции сочетаются.
Отличительной особенностью любого вещного права, объектом которого выступает земельный участок, является целевой характер использования этой земли, причем этот характер должен быть, соглас¬но требований земельного законодательства, зафиксирован в правоустанавливающих документах на данный участок. Изменение целевого Щ назначения земельных участков возможно лишь с согласия того государственного органа, который предоставил на том или ином вещном праве данный участок.
Переход прав на данный участок не влечет изменения целевого характера использования участка. В этом смысле можно говорить, что все вещные права на земельные участки ограничены целевым
С. 160
назначением этих участков. Так, они могут быть предоставлены для ведения предпринимательской деятельности, крестьянского хо¬зяйства. Кроме того, серьезные ограничения на характер реализации прав на земельные участки содержат экологическое законодатель¬ство, нормы градостроительного (урбанистического) законодатель¬ства, законодательства об охране памятников, сельскохозяйственно¬го законодательства и другие специальные нормы.
До принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 г. отечественное земельное законодательство ограничивалось использованием таких юридических конструкций, как право постоянного или временного землепользования. Однако в ходе экономических и социальных ре¬форм разнообразие возможных вещных прав в отношении земель возросло и в земельном законодательстве произошли самые ради¬кальные перемены.
Земли могут быть отведены предпринимателям на праве соб¬ственности, постоянного землепользования, на праве аренды, а если речь идет о гражданах-предпринимателях, то и на праве пожизнен¬ного наследуемого владения.
Право собственности на земельные участки, отведенные для предпринимательской деятельности, может возникнуть на основе договоров купли-продажи. При этом право на приобретение земель¬ных участков признается за теми, кто приобрел предприятие, распо¬ложенное на данном участке, в результате приватизации, на конкур¬се или аукционе. Эти лица могут выбрать, приобрести ли данный участок в собственность, взять ли его в аренду или остаться право¬преемником приватизированного предприятия и сохранить преж¬ний правовой статус участка, став землепользователем.
Участок может быть приобретен у государственных органов или органов местного самоуправления и в этом случае возникает, можно сказать, первичное право собственности, поскольку у данного участка не было прежде частного собственника.
В том случае, если предприятие, расположенное на данном участке, становится предметом договора купли-продажи, у покупа¬теля есть право приобрести ту часть земельного участка, принадле¬жащего продавцу, на которой расположено само предприятие и ко¬торая необходима для его эксплуатации. Следует учесть, что этот участок может быть значительно меньше и даже составлять незначи¬тельную часть того участка, который был отведен, например, перво¬начальному собственнику для строительства и эксплуатации пред¬приятия.
Объем прав собственника земельного участка, используемого для предпринимательской деятельности, указан в нормативных ак¬тах и в первоначальном правоустанавливающем документе на этот участок. Следует отметить, что земельное законодательство содержит ограничения в отношении субъектного состава возможных соб-
С. 161
ственников земель: ими могут быть только граждане России или юридические лица. Последние могут быть учреждены как россий¬скими гражданами, так и иностранцами, однако сами иностранные граждане не могут приобрести земельные участки в собственность.
Есть и еще одно заметное ограничение права собственности на землю, на этот раз по объектному критерию. Законодательство о крестьянском (фермерском) хозяйстве, допуская возможность при¬обретения земель для ведения такого хозяйства в собственность, лишает собственника права продавать такой земельный участок ко¬му бы то ни было, кроме органов местной власти. Вместе с тем эти участки могут быть предметом залога, аренды, они могут быть пере¬даны по наследству или тому лицу, которое заменяет в случае выхода на пенсию или инвалидности прежнего главу крестьянского хо¬зяйства и продолжает вести то же крестьянское хозяйство.
Земельные участки могут быть объектами не только права соб¬ственности, но и права постоянного землепользования. В отличие от права собственности это вещное право может принадлежать любому лицу – как гражданам, так и юридическим лицам, оно может при¬надлежать не только гражданам России, но и иностранцам или ли¬цам без гражданства. Кроме того, на этом праве могут быть отведены земельные участки для любых целей, в том числе для самых разнооб¬разных видов предпринимательской деятельности.
В отличие от собственности это вещное право не может быть передано кому бы то ни было по воле того лица, которому оно при¬надлежит. Право постоянного землепользования – это такое вещное право, которое может быть лишь первоначальным. На этом праве земельные участки предоставляются землепользователям по реше¬нию государственных органов или органов местного самоуправле¬ния. Землепользователи уплачивают земельный налог.
Аренда земельных участков, согласно классификации ГК, так¬же должна быть отнесена к числу вещных прав. В отличие от права постоянного землепользования это право может быть приобретено как на основании договора арендатора с собственником-государством, так и на основании договора аренды, где арендодате¬лем выступает частный собственник земли. Арендатором может быть любое лицо – как физическое, так и юридическое. Однако следует подчеркнуть, что объем прав арендатора в отличие от объема прав собственником земельных участков и постоянных землепользовате¬лей определяется не законом, а только договором с арендодателем – собственником этого участка. При этом целевое назначение аренду¬емого земельного участка должно соответствовать указанному в пер¬воначальном правоустанавливающем документе, во всяком случае цель использования должна входить в указанные рамки. Так, если участок приобретен для эксплуатации находящегося на нем произ-
С. 162
водственного объекта, аренда такого участка не может противоре¬чить этой основной цели.
Таким образом, целевое назначение – это характеристика пра¬вового режима самого участка, а объем и пределы прав лица, осу¬ществляющего фактическое его использование, должны соответ¬ствовать этому целевому назначению.
Важное место среди объектов вещных прав предпринимателей занимают здания и сооружения.
Среди них специальный правовой режим характерен для жилых домов, в том числе – многоквартирных.
Все эти объекты отнесены к недвижимости и наряду с такими видами имущества, как производственные и нежилые помещения в зданиях и сооружениях, жилые помещения в жилых домах могут быть предметом купли-продажи, аренды, залога и иных сделок. В том случае, если эти вещи выступают объектами коммерческих сделок, их можно отнести к объектам коммерческого права. Однако те же самые вещи могут находиться в пределах общегражданского оборота. Так, если здание или сооружение строится на основе дого¬вора строительного подряда, – это объект коммерческого права, но если оно же в случае смерти собственника переходит по наследству, то такое имущество – объект общегражданских правоотношений. Если квартира в многоквартирном доме выставлена на продажу строительной организацией, возводившей дом, или агентством по недвижимости, то перед нами – объект коммерческого права, но если эта же квартира сдается ее собственником по договору найма жилого помещения, то она – объект общегражданских, точнее – жилищных правоотношений.
Особенностью этой группы объектов вещных прав предприни¬мателей является прежде всего то, что право собственности на дома, квартиры, здания и сооружения и соответственно производственные и нежилые помещения в них возникает только после того, как эти объекты прошли этап своего юридического возникновения. В отли¬чие от физического, вещественного существования, которое форми¬руется постепенно и начинается с подготовки котлована под фунда¬мент, или еще раньше – с первого эскиза архитектора, эти объекты нуждаются в особом юридическом оформлении их существования. Все эти физически уже существующие объекты становятся объекта¬ми вещных прав только после того, как подписаны предусмотренные нормативными актами документы об их сдаче строителями и прием¬ке заказчиками: акты сдачи-приемки. Они могут быть подписаны государственными или иными приемочными комиссиями, в состав которых входят представители всех сторон, участвовавших в инве¬стиционном процессе. Только после подписания актов приемки, которые юридически фиксируют появление новых объектов – зда¬ний, сооружений, квартир и т. д., они могут быть именно в этом ка-
С. 163
честве объектами правоотношений и прежде всего – вещных прав. До подписания актов приемки – это незавершенное строительство.


Головна сторінка  |  Література  |  Періодичні видання  |  Побажання
Розміщення реклами |  Про бібліотеку


Счетчики


Copyright (c) 2007
Copyright (c) 2021