ЕЛЕКТРОННА БІБЛІОТЕКА ЮРИДИЧНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
 

Реклама


Пошук по сайту
Пошук по назві
книги або статті:




Замовити роботу
Замовити роботу

Від партнерів

Новостi



Книги по рубрикам

> алфавитний указатель по авторами книг >



Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд


Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Анализ ст. 15 показывает, что:
1) ее нормы посвящены одному из важнейших самостоятельных элементов жилищных отношений, а именно объектам жилищных прав;
2) в качестве объекта жилищных прав может выступать лишь жилое помещение. Если помещение нежилое (либо признано нежилым), то оно регулируется нормами жилищного законодательства (даже если оно, например, встроено в жилой дом, расположено в жилом доме и т.п.) лишь в той мере, в какой нормы ЖК это прямо предусматривают. В остальных случаях к регулированию отношений вокруг нежилых помещений подлежат применению нормы гражданского, земельного, иных отраслей законодательства РФ;
3) жилое помещение может быть переведено в нежилое лишь в порядке, установленном в ст. 22-24 ЖК (см. комментарий к этим статьям).
2. Жилое помещение (как объект жилищных прав):
1) представляет собой помещение:
а) изолированное (т.е. обособленное от других помещений, в том числе и нежилых), которое в соответствии с нормами ст. 130 ГК и Законом о недвижимости признается недвижимым имуществом. В силу этого не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты;
б) которое предназначено для постоянного проживания граждан. В связи с этим гостиницы, кемпинги, иные места, предназначенные для временного пребывания граждан, в ст. 15 не имеются в виду (иной вывод противоречил бы систематическому толкованию ст. 15, 16, 17 ЖК (см. комментарий к ним);
в) отвечающее установленным законом (либо в соответствии с законом) санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам;
2) признается таковым в порядке, установленном Правительством РФ. Последнее устанавливает:
а) этот порядок в полном соответствии с нормами самого ЖК и других федеральных законов (иначе говоря, нормы законов субъектов РФ при этом могут не учитываться);
б) санитарные, технические, противопожарные и тому подобные требования, которым такое помещение должно соответствовать. Впредь до утверждения Правительством РФ новых порядка и требований (указанных выше) подлежат применению ранее установленный порядок признания помещения жилым и требования, предъявляемые к таким помещениям. С другой стороны, не следует упускать из виду положения ст. 4 Закона N 189 о том, что впредь до приведения в соответствие с нормами ЖК нормативных правовых актов, действовавших до 1 марта 2005 г., последние подлежат применению лишь в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК и Закона N 189;
3) имеет ряд видов (см. об этом подробный комментарий к ст. 16 ЖК);
4) может быть признано непригодным для проживания. При этом следует иметь в виду, что:
а) порядок и основания признания жилого помещения непригодным для проживания будут установлены Правительством РФ. К сожалению, в Законе N 189 не установлены сроки, в течение которых Правительство РФ должно принять соответствующие постановления. В связи с этим впредь до утверждения нового порядка и оснований признания жилого помещения непригодным для проживания продолжают действовать ранее изданные правовые нормы (например, Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства РФ N 552 от 04.09.03), регулирующие порядок признания помещения непригодным для проживания (в той мере, в какой эти акты не противоречат нормам ЖК);
б) жилое помещение может быть переведено в нежилое в соответствии со ст. 22-24 ЖК либо вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, если дому грозит обвал);
5) имеет так называемую общую площадь. Условно ее можно определить по следующей формуле:

Опл = Пл.ж.к + Пл.к + Пл.в,

где:
Опл - общая площадь жилого помещения, которая подлежит определению;
Пл.ж.к - площадь жилых комнат, непосредственно предназначенных для
проживания;
Пл.к - площадь коридоров, прихожих и тому подобных помещений жилого
помещения (например, квартиры);
Пл.в - площадь помещений вспомогательного использования (не включая
лоджий, балконов и т.п.), которые предназначены для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
проживанием в жилом помещении (например, ванная комната в
квартире, бассейн в жилом доме и т.д.).

Балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения с 1 марта 2005 г. включать не следует.
О том, что жилое помещение относится к тому или иному виду жилищного фонда, см. комментарий к ст. 19 ЖК. О государственном контроле за сохранностью жилых помещений см. комментарий к ст. 20 ЖК. О страховании жилых помещений см. комментарий к ст. 21 ЖК. О переустройстве и перепланировке жилых помещений см. комментарий к ст. 25-29 ЖК.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. Анализ ст. 16 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) в ней исчерпывающим образом перечислены виды жилых помещений. Иные помещения к жилым не могут быть отнесены;
2) жилой дом (как вид жилого помещения):
а) может принадлежать на праве собственности:
- гражданину (частная собственность);
- РФ или ее субъекту (государственная собственность);
- муниципальному образованию (муниципальная собственность);
- организации (частная собственность);
- гражданам и организациям (частная собственность);
б) может быть одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным;
в) предназначен именно для проживания граждан (хотя может иметь и нежилые помещения);
г) всегда представляет собой индивидуально-определенное здание.
Иначе говоря, налицо:
- объект недвижимости (ст. 130 ГК);
- индивидуально-определенная вещь. Этот дом не может совпадать по всем своими характеристикам с другими жилыми домами (даже если речь идет о типовых зданиях);
- оконченный строительством объект капитального строительства;
д) состоит из комнат (по общему правилу их более одной), а также помещений вспомогательного использования (например, ванная, туалет и др.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в этом здании;
2) квартира (т.е. самостоятельный вид жилого помещения):
а) представляет собой структурно обособленное помещение жилого дома, т.е. это всегда часть жилого дома, причем многоквартирного. После 1 марта 2005 г. понятие "одноквартирный дом" правового значения не имеет;
б) должна обеспечивать возможность прямого доступа (т.е. непосредственно из этой квартиры) к помещениям общего пользования (например, к лестничной площадке, к тамбуру и т.п.), расположенным в жилом многоквартирном доме;
в) может состоять из одной или нескольких комнат. Кроме того, в квартире должны находиться помещения вспомогательного использования (например, ванная комната), предназначенные для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд. Что касается балконов, лоджий, веранд, террас и т.п., то они могут быть в квартире, но могут и отсутствовать (т.е. они не являются неотъемлемым ее элементом);
3) комната (т.е. самостоятельный вид жилого помещения):
а) представляет собой часть жилого дома либо квартиры;
б) предназначена именно для проживания граждан;
в) должна отвечать признаку изолированности (иначе она не может быть признана видом жилого помещения, см. об этом комментарий к ст. 15 ЖК);
г) должна иметь площадь не менее установленной нормы (иначе отсутствует самостоятельный объект жилищных прав, самостоятельный вид жилого помещения).
2. Также помещения, упомянутые в ст. 16:
1) относятся к тому или иному виду жилищного фонда (см. комментарий к ст. 19 ЖК);
2) могут быть переведены в нежилые (либо, наоборот, последние могут быть переведены в жилые) лишь в порядке, установленном в ст. 22-24 ЖК (см. комментарий к ним);
3) могут быть подвергнуты переустройству или перепланировке в соответствии со ст. 25-29 ЖК (см. комментарий);
4) представляют собой объект недвижимости и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (см. об этом комментарий к ст. 18 ЖК);
5) используются строго по назначению. Госорганы и ОМСУ обязаны осуществлять контроль за таким использованием (см. комментарий к ст. 20 ЖК);
6) могут быть застрахованы в соответствии с нормами ГК и законодательства о страховании (см. комментарий к ст. 21 ЖК).

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Анализ ст. 17 позволяет сделать следующие выводы:
1) жилое помещение (см. об этом понятии комментарий к ст. 15-16 ЖК):
а) представляет собой объект жилищных прав;
б) представляет собой либо жилой дом, либо квартиру, либо комнату, но в любом случае изолированное помещение;
в) предназначено именно для проживания.
Иначе говоря, гражданин в нем и спит, и отдыхает, и смотрит телевизор, слушает радио, знакомится с прессой, читает книгу, питается, удовлетворяет свои бытовые и иные нужды. При этом речь идет о постоянном проживании гражданина. Если же помещение хотя и пригодно для проживания, но предназначено для временного пребывания в нем гражданина (например, номер в гостинице, комната в санатории, кемпинге и т.д.), то оно не относится к жилым помещениям, так как не соответствует требованиям ст. 15-17 ЖК;
2) допускается (без получения какого-либо специального разрешения) использование жилого помещения для осуществления:
а) профессиональной деятельности (например, врач может принимать больных, учитель может заниматься репетиторством, писатель - писать романы и т.п.);
б) индивидуальной предпринимательской деятельности (например, аудитор может осуществлять свою деятельность и в своей квартире, юрист может оказывать юридические услуги и у себя в жилом доме, портной - шить у себя одежду по заказам граждан и т.д.);
3) указанную выше деятельность вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и:
а) наниматели жилых помещений (в том числе и в случаях, когда квартира нанимается по договору социального найма);
б) любые иные граждане, которые на законных основаниях (например, вселились как члены семьи нанимателя, поднанимателя и др.) проживают в жилом помещении;
4) в жилом помещении не допускается:
а) осуществление профессиональной или предпринимательской деятельности, если это нарушает права и законные интересы других граждан:
- проживающих в этом же жилом помещении (например, в этой же квартире);
- проживающих в этом же жилом доме (например, соседей на данном этаже, соседей, проживающих этажом ниже, и др.);
- проживающих в других, близлежащих домах (например, если это вызвано повышенным шумом, загрязнением воздуха, наплывом автомобилей, принадлежащих посетителям индивидуального предпринимателя, врача-стоматолога и др.);
б) размещение промышленных производств, при этом речь идет и о размещении объектов кустарной промышленности, легкой промышленности и т.п. Необязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п.
Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство. С другой стороны, разрешается размещение в помещении:
- всякого рода кабинетов, контор, бюро и т.п., связанных с оказанием услуг, выполнением работ и не предполагающих использование станков и оборудования, являющихся источником вибрации, шума, выделения опасных для проживающих веществ, газов, отходов;
- торговых точек (например, булочных, по продаже товаров ширпотреба и т.д.).
Тем не менее гражданин должен в указанных помещениях также проживать (т.е. одновременно с размещением в жилом доме, квартире непромышленных производств).
2. Граждане (в том числе и собственники, и наниматели жилых помещений), а также организации осуществляют пользование жилым помещением:
1) не нарушая его основного назначения (ч. 1 ст. 17);
2) с учетом необходимости соблюдения прав и законных интересов всех (в том числе и несовершеннолетних, а также временных жильцов, поднанимателей) проживающих в этом жилом помещении лиц;
3) в полной мере соблюдая требования правил противопожарной, санитарно-гигиенической, противоэпидемиологической, экологической и иной безопасности;
4) в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. При этом следует иметь в виду, что:
а) в соответствии со ст. 4 Закона N 189 впредь до принятия Правительством Российской Федерации новых правил пользования жилыми помещениями необходимо руководствоваться "Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" (утв. постановлением Совета Министров РСФСР N 415 от 25.09.1985);

Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 вышеназванное постановление признано утратившим силу и утверждены новые Правила пользования жилыми помещениями

б) указанный правовой акт подлежит применению в той мере, в какой он не противоречит нормам ЖК и иных актов жилищного законодательства.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

1. Согласно ст. 18 государственной регистрации подлежат:
1) право собственности на жилое помещение (см. об этом праве комментарий к ст. 30-35 ЖК);
2) иные вещные права. К числу последних относятся, например:
а) право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК);
б) право оперативного управления (ст. 296 ГК);
в) право пожизненного наследуемого владения (например, если крупному государственному деятелю предоставили на таком праве капитальный жилой дом в Подмосковье с земельным участком);
г) право постоянного пользования земельным участком и расположенным на нем жилым домом;
д) сервитуты (ст. 274, 277 ГК);
е) сделки с недвижимостью (например, в соответствии со ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации);
3) переход права собственности и иных вещных прав.
2. Упомянутая выше государственная регистрация осуществляется в случаях, предусмотренных:
1) нормами ГК. Например, в соответствии со ст. 219 ГК возникновение права собственности на вновь построенный жилой дом происходит после государственной регистрации;
2) нормами Закона о недвижимости. Так, в соответствии со ст. 25 Закона о недвижимости право собственности на вновь созданный жилой дом, квартиру регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания;
3) нормами самого ЖК.
3. Для правильного применения норм ст. 18 ЖК необходимо учитывать, что в настоящее время государственную регистрацию права собственности (иных вещных прав) на жилые помещения и сделок с ними осуществляют Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ. При этом Федеральная регистрационная служба должна осуществлять государственную регистрацию в соответствии с:
1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. приказом Минюста РФ N 233 от 06.08.2001 г. с последующими изменениями);
2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ N 343 от 24.12.2001 г. с последующими изменениями);
3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утв. приказом Минюста РФ N 183 от 01.07.2002 г. с последующими изменениями);
4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. приказом Минюста РФ N 152 от 27.06.2003 г. с последующими изменениями);
5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утв. приказом Минюста РФ N 226 от 18.09.2003 г. с последующими изменениями);
6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утв. приказом Минюста РФ N 107 от 25.05.2004 г. с последующими изменениями).
Следует учитывать, что в указанные выше нормативные правовые акты были внесены существенные изменения и дополнения (в связи с принятием новых федеральных законов, в том числе и нового ЖК) приказом Минюста РФ N 199 от 24.12.2004 г. "О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Минюста РФ по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 19. Жилищный фонд

1. В комментируемой статье дается:
1) легальное определение жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех (независимо от того, в чьей собственности они находятся) жилых помещений, находящихся на территории РФ.
В состав жилищного фонда входят и жилые дома, и квартиры, и комнаты, и иные помещения в многоквартирных домах (см. об этом комментарий к ст. 15-16 ЖК);
2) классификация видов жилищного фонда. При этом если за основу классификации взять форму собственности, то жилищный фонд подразделяется на:
а) частный жилищный фонд. Этот фонд включает все жилые помещения, принадлежащие на праве собственности:
- гражданам (в том числе и в их общей собственности);
- юридическому лицу (в том числе помещения, находящиеся в собственности жилищных, ЖСК, иных кооперативов, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих организаций, обладающих правом собственности на свое имущество);
б) государственный жилищный фонд. Речь идет о жилых помещениях, находящихся в собственности (во владении):
- всей РФ или любого из субъектов РФ;
- учреждений, финансируемых РФ или субъектом РФ (дело в том, что у учреждений не возникает права собственности на переданное им собственником недвижимое имущество, равно как на недвижимость, приобретенную учреждением в ходе его деятельности. В практике возник вопрос: возникает ли право собственности на жилое помещение у учреждения, финансируемого гражданином? Нет, и в этом случае право собственности на жилое помещение возникает у лица, которое финансирует данное учреждение);
- федеральных унитарных предприятий, государственных унитарных предприятий субъектов РФ. Дело в том, что такие предприятия не имеют права собственности на жилые помещения, находящиеся в их владении (последние им переданы лишь в хозяйственное ведение). Право собственности на жилые помещения и в этом случае принадлежит либо РФ, либо субъекту РФ;
- федеральных казенных предприятий и казенных предприятий субъектов РФ. У них такие помещения находятся на праве оперативного управления, а правом собственности на жилые помещения обладает соответственно РФ или субъект РФ;
в) муниципальный жилищный фонд. Речь идет о всех жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Кроме того, к муниципальному жилищному фонду относятся жилые помещения, находящиеся:
- в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий;
- в оперативном управлении муниципальных казенных предприятий;
- в оперативном управлении учреждений, финансируемых муниципальным образованием;
3) возможность классифицировать жилищный фонд и по другим основаниям. Например, можно за основу классификации брать цель использования жилого помещения. В этом случае жилищный фонд подразделяется на:
а) жилищный фонд социального назначения. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения (они находятся в государственной или муниципальной собственности), которые предоставлены (или могут быть предоставлены) гражданам по договорам социального найма (см. об этом комментарий к ст. 49-91 ЖК);
б) специализированный жилищный фонд. Этот фонд включает жилые помещения, предоставленные для проживания отдельным категориям граждан (например, беженцам, вынужденным переселенцам, гражданам, нуждающимся в социальной защите, гражданам, работающим у данного работодателя, и др.). Эти жилые помещения находятся в государственной или муниципальной собственности и могут быть предоставлены гражданам на основании договора найма специализированного жилого помещения (см. об этом подробный комментарий к ст. 92-109 ЖК);
в) индивидуальный жилищный фонд. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения, которые используют (для проживания в них) граждане - собственники этих жилых помещений. Помимо собственников в таких жилых помещениях могут проживать и иные граждане (члены их семьи, поднаниматели, временные жильцы и т.д.) (см. об этом комментарий к ст. 30-35 ЖК);
г) жилищный фонд коммерческого использования. Этот фонд включает в свой состав все жилые помещения, которые используются собственниками для извлечения дохода. Заключая с другими гражданами либо юридическими лицами соответствующие договоры, собственники таких жилых помещений получают доходы, а наниматели - возможность проживания в таких жилых помещениях и пользования их оборудованием.
2. Для правильного применения ст. 19 необходимо учитывать положения:
1) ст. 20 Закона N 189 о том, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения (являющиеся для них единственным местом постоянного проживания) до 1 января 2007 г., вправе передать эти помещения (если они свободны от обязательств) в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие госорганы и ОМСУ обязаны принять такие жилые помещения (соответственно в государственный или муниципальный жилищный фонд);
2) ст. 13 Закона N 189 о том, что граждане, которые до 1 марта 2005 г. проживали в служебных жилых помещениях, в общежитиях, не могут быть выселены из этих жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.
3. Жилищный фонд (независимо от вида) в соответствии с ч. 4 и 5 ст. 19:
1) подлежит государственному учету. При этом:
а) порядок государственного учета жилищного фонда должен быть утвержден Правительством РФ;
б) в соответствии со ст. 4 Закона N 189 впредь до издания новых правил учета жилищного фонда подлежат применению ранее изданные правовые акты, посвященные такому учету (но лишь в той мере, в какой это не противоречит нормам ЖК и другим актам жилищного законодательства). Таким образом, в настоящее время следует руководствоваться, в частности:
- Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ (утв. постановлением Правительства РФ N 1301 от 13.10.1997);
- Постановлением Госкомстата РФ N 81 от 05.11.2001 г. "Об утверждении Инструкции по заполнению формы Федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом";
2) может подлежать и иным формам учета. Однако в любом случае учет жилищного фонда должен предусматривать:
а) технический учет. Последний, в частности, включает техническую инвентаризацию жилого фонда. При этом необходимо руководствоваться:
- постановлением Правительства РФ N 921 от 04.12.2000 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации" (в ред. от 10.09.2004);
- Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. указанным постановлением);
- Положением об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 19.10.2004). В соответствии с этим Положением технический учет и инвентаризацию жилого фонда с 1 ноября 2004 г. вправе осуществлять лишь организации технической инвентаризации (ОТИ), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью);
б) техническую паспортизацию. Она завершается выдачей технического паспорта - документа, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении. См. также комментарий к ст. 20 ЖК.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

1. Анализ ст. 20 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) государственный контроль (упомянутый в ст. 20) осуществляется:
а) за порядком использования жилых помещений. При этом:
- не имеет значения, к какому виду жилищного фонда (государственному, частному, специализированному и т.п., см. об этом комментарий к ст. 19 ЖК) данное жилое помещение относится;
- правила пользования жилыми помещениями утверждает Правительство РФ (см. комментарий к ст. 17 ЖК);
б) за сохранностью жилищного фонда. Не играет роли, что такой контроль должны осуществлять и сами собственники жилых помещений: в их сохранности заинтересовано и государство, а виновные в разрушении, в ненадлежащем использовании жилых помещений, порче их оборудования, в совершении иных противоправных действий могут быть привлечены к ответственности, в том числе:
- имущественной (например, в соответствии со ст. 15, 1064, 1072-1083 ГК, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2003);
- административной (например, в соответствии со ст. 6.4, 7.17, 7.21, 7.24 КоАП, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к КоАП РФ. М.: Инфра-М, 2003);
- уголовной (например, по ст. 167, 168, 214, 215.1, 215.2 УК, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Комментарий УК РФ (для предпринимателей. 3-е изд. М.: Дело, 2004);
в) за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг (например, по энергоснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, по уборке общего имущества многоквартирного дома и т.п.) установленным требованиям (в том числе санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и т.п.);
г) уполномоченными на это:
- федеральными органами исполнительной власти. К числу последних относятся, например, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество), входящие в систему Минэкономразвития РФ, а также Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой, оно входит в состав Минпромэнерго РФ);
- органами исполнительной власти субъектов РФ (они в различных субъектах РФ называются по-разному: управления, департаменты, министерства, отделы, комитеты и т.д.);
2) указанные выше госорганы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилых помещений в соответствии с:
а) нормами федеральных законов (например, ЖК, Градостроительного кодекса, ГК, Закона о санитарном благополучии, Закона о пожарах и др.);
б) иными правовыми актами (в том числе указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства РФ, Минэкономразвития, Минпромэнерго РФ и др.). При этом следует иметь в виду, что эти правовые акты были во многих случаях приняты до 1 марта 2005 г. Впредь до введения в действие новых нормативных актов указанные правовые акты после 1 марта 2005 г. подлежат применению в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК (ст. 4 Закона N 189).
2. Частным случаем государственного контроля за использованием и сохранностью жилых помещений является осуществление такого контроля:
1) при переводе жилых помещений в нежилые (см. комментарий к ст. 22-24 ЖК);
2) при переустройстве и перепланировке жилых помещений (см. комментарий к ст. 25-29 ЖК);
3) при установлении порядка пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах (см. комментарий к ст. 39, 43 ЖК);
4) в ходе принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при предоставлении им жилых помещений (см. комментарий к ст. 52-56 ЖК);
5) за структурой платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 154 ЖК);
6) за соблюдением порядка и своевременности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 153, 155 ЖК);
7) за обоснованностью предоставления субсидий и компенсаций отдельным категориям граждан на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159, 160 ЖК);
8) за осуществлением надлежащего управления жилыми помещениями (см. комментарий к ст. 161-165 ЖК).

Статья 21. Страхование жилых помещений

1. Анализ ст. 21 ЖК позволяет сделать ряд выводов:
1) страхование жилых помещений (упомянутое в ст. 21) осуществляется:
а) в настоящее время в основном на добровольных началах. Федерального закона, предусматривающего обязательное страхование жилых помещений, пока нет;
б) страхователями. В качестве последних могут выступать:
- собственники жилых помещений (в том числе РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, если жилое помещение относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, см. комментарий к ст. 19 ЖК);
- иные лица (например, арендаторы, наниматели жилых помещений, если договором найма обязанность страховать жилое помещение возложена на наймодателя);
в) страховщиками. В качестве последних могут выступать лишь юридические лица (а не иные организации и не индивидуальные предприниматели), имеющие лицензию на осуществление страхования жилых помещений (это требование вытекает из ст. 938 ГК);
2) целью страхования жилых помещений является гарантированное возмещение убытков (т.е. прямых имущественных потерь, а также упущенной выгоды, ст. 15 ГК), связанных:
а) с утратой (в том числе разрушением, полным уничтожением в результате пожара, наводнения, землетрясения, освобождения земельного участка под новое строительство и т.п.) жилых помещений;
б) с повреждением (например, если сорвало ветром кровлю, выбило в результате взрыва бытового газа окна, если произошла авария водопровода и пришлось делать ремонт и т.п.) жилого помещения.
2. Страхование жилых помещений осуществляется в соответствии:
1) с нормами гл. 48 ГК "Страхование" (см. ее анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2003);
2) с положениями Закона РФ от 27.11.1992 (в ред. от 20.07.2004) "Об организации страхового дела в Российской Федерации";
3) с нормами законов субъектов РФ. Например, взаимность такого вида страхования предусмотрена Законом г. Москвы N 46 от 05.11.1997 "О защите населения и территории города от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера".


Головна сторінка  |  Література  |  Періодичні видання  |  Побажання
Розміщення реклами |  Про бібліотеку


Счетчики


Copyright (c) 2007
Copyright (c) 2021