ЕЛЕКТРОННА БІБЛІОТЕКА ЮРИДИЧНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
 

Реклама


Пошук по сайту
Пошук по назві
книги або статті:




Замовити роботу
Замовити роботу

Від партнерів

Новостi



Книги по рубрикам

> алфавитний указатель по авторами книг >



Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения


Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. В ч. 1 ст. 25 дается легальное определение переустройства жилого помещения. Анализ этого определения показывает, что:
1) переустройство представляет собой установку (т.е. до этого в жилом помещении данного оборудования не было совсем, например, в жилом доме отсутствовали радиаторы центрального отопления, так как имело место печное отопление), замену (в этом случае происходит обновление ранее установленного оборудования, например, старые батареи отопления меняются на новые) или перенос (в этом случае меняется место расположения оборудования, например, из кухни электросчетчик выносится в прихожую и т.п.):
а) инженерных сетей (например, труб парового отопления, всей трассы центрального отопления в жилом здании, системы водостока, канализации и т.п.);
б) санитарно-технического оборудования (например, ванной, душевой кабины, унитаза, умывальника и т.п.);
в) электрического оборудования (например, изменяется электросхема проводки по всему жилому дому, устанавливается освещение в темной комнате, происходит обновление электрощитовых устройств и т.д.);
г) иного оборудования жилого помещения. Иначе говоря, в ч. 1 ст. 25 неисчерпывающим образом указаны виды оборудования, которые могут быть перенесены, обновлены и т.п. С развитием науки и техники (в том числе и в сфере жилищно-коммунального хозяйства) вполне возможно, что появятся новые виды оборудования жилого дома, установка, замена и перенос которых также будут рассматриваться как переустройство;
2) переустройство всегда влечет за собой внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. При этом нужно обратить внимание на ряд важных обстоятельств. В соответствии с положением:
а) ст. 12 ЖК госорганы РФ определяют условия и порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений (см. комментарий);
б) ст. 13 ЖК госорганы субъектов РФ не участвуют в разрешении вопросов, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Вместе с тем согласно ст. 14 ЖК к компетенции ОМСУ отнесены вопросы согласования переустройства и перепланировки жилых помещений. Однако в двух субъектах РФ, а именно в г. Москве и Санкт-Петербурге, вопросы перепланировки и переустройства (отнесенные в других субъектах РФ к компетенции ОМСУ) разрешаются непосредственно на уровне города, например, в г. Москве приняты, в частности:
- Закон г. Москвы N 37 от 29.09.1999 (в ред. от 07.04.2004) "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы";
- Закон г. Москвы N 66 от 03.11.2004 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в г. Москве" (см. об этом ниже);
- постановление Правительства г. Москвы N 73 от 08.02.2005 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" (см. об этом ниже).
3) не всегда переустройство влечет за собой перепланировку. Однако перепланировка всегда влечет за собой и переустройство жилого помещения.
2. В ч. 2 ст. 25 дано легальное определение (но только для целей ЖК!) перепланировки. Она:
1) представляет собой изменение конфигурации жилого помещения (например, между коридором и холлом сооружается арочный переход, в большой комнате возводится стена с дверным проемом, в результате чего возникла еще одна комната, балкон обшивается вагонкой и остекляется и т.п.);
2) всегда влечет изменения в техническом паспорте жилого помещения. При этом:
а) паспорт на жилое помещение (квартиру) представляет собой документ, содержащий объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (ст. 5 Закона о техпаспортах);
б) внесение изменений в паспорт на жилое помещение в г. Москве осуществляется на основании заявления гражданина или юридического лица, являющегося инициатором проведения мероприятий (работ) по переустройству и перепланировке жилого помещения, и за счет этого лица. Форма паспорта утверждается Правительством г. Москвы (последнее также утверждает порядок внесения изменений в паспорт жилого помещения). Изменения в данный документ вносятся уполномоченным госорганом г. Москвы (ст. 5, 7 Закона о техпаспортах). А в других субъектах РФ (за исключением г. Москвы и Санкт-Петербурга) изменения в технический паспорт жилого помещения вносятся уполномоченными ОМСУ.
Госорганы г. Москвы (или ОМСУ) могут уполномочить специализированные организации (если они прошли аккредитацию в соответствии с порядком, установленным Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) на проведение работ, связанных с внесением изменений в технический паспорт.
3. В практике возник ряд вопросов:
1) подлежат ли применению нормативные правовые акты, изданные до 1 марта 2005 г. и посвященные переустройству и перепланировке? Да, подлежат (впредь до их отмены и принятия новых актов), но только в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК (это предусмотрено ст. 4 Закона N 189). Сказанное относится, в частности, к следующим правовым актам:
а) упомянутому выше Закону о техпаспортах, Закону о переустройстве;
б) письму Госплана СССР (N НБ-36-Д), Госстроя СССР (N 23-Д), Стройбанка СССР (N 144), ЦСУ СССР (N 6-14) от 08.05.1984 (в ред. от 25.10.1985) "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий";
в) Положению по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529);
г) Положению о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утв. постановлением Правительства РФ N 552 от 04.09.2003);
д) постановлению Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";
е) распоряжению мэра г. Москвы N 560 РМ от 11.11.1994 (в ред. от 31.07.1996) "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах";
2) всегда ли перевод жилого помещения в нежилое (или нежилого помещения в жилое) предполагает переустройство и (или) перепланировку помещения? Систематическое толкование ст. 25 и 24 ЖК (см. комментарий к ним) показывает, что переустройство (перепланировка) жилого помещения не всегда является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое.
4. Постановлением Правительства г. Москвы N 73 от 08.02.2005 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" установлено, что в г. Москве:
4) не допускается проведение работ по переустройству жилых помещений при наличии обстоятельств, указанных в нижеследующем перечне:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Не разрешены также:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы;
5) для получения разрешения на перепланировку следует представить документы, перечисленные в нижеследующем перечне:
- копии документов о правах на занимаемые помещения;
- заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий (работ), режима и продолжительности работ (заявка по установленной форме);
- копии плана помещений и экспликации (из БТИ);
- проектная документация, согласованная в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ;
- копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений (в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11.11.1994 N 560-РМ).
Указанное постановление от 08.02.2005 после 1 марта 2005 г. применяется лишь в части, не противоречащей нормам ЖК.
5. Для правильного применения норм ст. 25 нужно учитывать сложившуюся судебную практику по вопросам, связанным с переустройством и перепланировкой:
1) споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требования о разделе жилых помещений (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда СССР N 2 от 03.04.1987 (в ред. от 30.11.1990) "О практике применения судами жилищного законодательства");
2) разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, суду следует выяснить, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя и как наиболее целесообразно произвести переустройство указанных помещений, для чего необходимо привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства (п. 14 постановления Верховного Суда РФ N 5 от 26.12.1984 (в ред. от 10.10.2001));
3) в силу ст. 681 ГК переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п. 5 постановления Верховного Суда РФ N 10 от 25.10.1996);
4) если спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, то надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 14 постановления Верховного Суда РФ N 5 от 26.12.1984 (в ред. от 25.10.1996)).
6. Об основаниях проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения см. комментарий к ст. 26 ЖК. Об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) см. комментарий к ст. 27 ЖК. О завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения см. комментарий к ст. 28 ЖК.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. В соответствии со ст. 26 переустройство и (или) перепланировка могут быть осуществлены, если:
1) соблюдены требования действующего законодательства. Речь, в частности, идет о соблюдении положений:
а) Закона об архитектуре и иных нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства;
б) Закона о культурных ценностях и иных нормативных правовых актов, регулирующих охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов РФ;
в) Закона о пожарах и других правовых актов в сфере противопожарной защиты жилых помещений;
г) Закона о санитарном благополучии и других правовых актов в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения;
д) законов и иных правовых актов субъектов РФ, посвященных жилищным отношениям (в том числе, например, Закона о техпаспортах, Закона о переустройстве г. Москвы и др.);
е) норм ГК, посвященных жилым помещениям и их использованию (например, ст. 289, 290, 292 ГК, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Подробный комментарий к ч. 1 ГК РФ. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2003);
2) вопрос о переустройстве (перепланировке) согласован с ОМСУ. Нужно учесть, что в г. Москве данный вопрос (с учетом правил ст. 14 ЖК, см. комментарий) необходимо согласовать с уполномоченным госорганом г. Москвы (а не с ОМСУ);
3) собственник жилого помещения (например, гражданин или юридическое лицо) либо любое уполномоченное им лицо (например, его поверенный, которому выдали доверенность, заверенную нотариусом) подал в орган, осуществляющий согласования перепланировки (переустройства):
а) заявление о переустройстве и (или) о перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждена Правительством РФ и применяется с 23 мая 2005 г. Учитывая потребности читателей, приводим эту форму.
До этого можно было применять ранее установленные формы (в той мере, в какой их содержание не противоречит нормам ЖК, см. ст. 4 Закона N 189). Главное, чтобы заявление было сделано в письменном виде и выражало волю заявителя о переустройстве (перепланировке);
б) иные документы, исчерпывающим образом перечисленные в ч. 2 ст. 26 ЖК. Ни в законах субъектов РФ не могут быть установлены другие документы, ни орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления каких-либо иных документов.
2. Орган, осуществляющий согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения, должен:
а) зарегистрировать принятые документы в соответствии с порядком делопроизводства, установленным в данном органе;
б) выдать письменную расписку (с указанием даты получения органом заявлений и иных документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26, а также перечня этих документов). Такая расписка вручается лично заявителю (или его представителю), возможность направления расписки по почте нормами ст. 26 не предусмотрена;
в) сделать это не позднее 45 календарных дней (т.е. и нерабочие дни при исчислении срока не исключаются из подсчета), отсчитываемых со следующего дня после дня представления заявления и иных указанных выше документов. В этот срок включается и время принятия решения (либо о разрешении переустройства, перепланировки, либо об отказе в этом);
г) не позднее 3 рабочих дней (т.е. в данном случае выходные и нерабочие праздничные дни из подсчета следует исключить), отсчитываемых со следующего дня после дня принятия решения о согласовании, выдать на руки (например, если заявитель лично явился за получением разрешения) или направить по почте (заказным почтовым отправлением) это решение (при этом решение направляется именно по тому адресу, который указан в заявлении: он может не совпадать с местом жительства гражданина-заявителя или местонахождением юридического лица - заявителя). Заявителю вручается (направляется) либо само решение, либо документ, подтверждающий принятие решения. Форму такого документа, а также сведения, которые этот документ должен содержать, должно утвердить Правительство РФ. Впредь до этого можно использовать ранее применявшиеся (в том числе утвержденные нормативно-правовыми актами субъектов РФ) формы документов (они так и назывались "решения"), которыми оформлялось согласование на переустройство (перепланировку).
3. Приступить к переустройству (перепланировке) жилого помещения возможно только тогда, когда заявитель:
1) получил документ, подтверждающий принятие решения о согласовании (в котором четко сказано, что переустройство, перепланировка жилого помещения разрешаются);
2) выполнил иные требования, содержащиеся как в ЖК, так и в других актах законодательства (см. о примерах выше). Однако все эти акты после 1 марта 2005 г. подлежат применению в той мере, в какой не противоречат нормам ЖК.
Об основаниях для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения см. комментарий к ст. 27 ЖК. О завершении переустройства (перепланировки) жилого помещения см. комментарий к ст. 28 ЖК. О последствиях самовольного переустройства (перепланировки) см. комментарий к ст. 29 ЖК.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки:
1) может исходить лишь от органа, осуществляющего согласование переустройства или перепланировки. В качестве такого органа могут выступать:
а) в г. Москве и Санкт-Петербурге - только уполномоченные госорганы этих двух субъектов РФ. Иначе говоря, на уровне муниципальных образований в этих городах данный вопрос разрешен быть не может (см. комментарий к ст. 13, 14 ЖК);
б) в остальных субъектах РФ - уполномоченные ОМСУ;
2) оформляется в виде решения указанного выше органа. Данное решение:
а) должно быть принято по результатам рассмотрения документов, представленных заявителем, не позднее 45 календарных дней, отсчитываемых со следующего дня после дня представления упомянутых документов (см. комментарий об этом к ст. 26 ЖК);
б) должно быть обоснованным (т.е. в нем необходимо сослаться на одно из оснований для отказа, перечисленных в п. 1-3 ч. 1 ст. 27);
в) выдается на руки заявителю или его представителю (при личной их явке в орган, осуществляющий согласование) либо направляется заявителю (по адресу, указанному последним в заявлении) заказным почтовым отправлением не позднее 3 рабочих дней со дня принятия такого решения;
г) может быть обжаловано заявителем в вышестоящий орган либо непосредственно в суд (см. об этом комментарий к ст. 11 ЖК).
2. Основаниями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки могут служить только (т.е. в ст. 27 эти основания перечислены исчерпывающим образом):
1) непредставление заявителем хотя бы одного из следующих документов:
а) заявления (в письменной форме) о переустройстве или перепланировке. Бланк этого заявления, сведения, которые оно должно содержать, и порядок заполнения утверждаются Правительством РФ. Если заявление не соответствует установленной форме, то считается, что оно не подано (см. комментарий к ст. 26 ЖК);
б) правоустанавливающих документов (например, свидетельства о праве собственности, договора мены, свидетельства о праве наследования и др.) на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение в подлиннике (можно представить и заверенные нотариусом копии этих документов);
в) подготовленного к оформлению в установленном порядке проекта переустройства (перепланировки);
г) технического паспорта переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения (см. об этом документе подробный комментарий к ст. 25 ЖК);
д) согласия в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи (вместо несовершеннолетних согласие дают их законные представители), в том числе временно отсутствующих (например, проходящих службу по призыву в Вооруженных Силах РФ, отбывающих срок лишения свободы и др.) членов семьи нанимателя. Данный документ нужен в той мере, в какой переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение занимается нанимателем и членами его семьи на основании договора социального найма (см. об этом комментарий к ст. 60 ЖК).
Заявление о переустройстве (перепланировке) исходит от нанимателя, который получил от наймодателя надлежащим образом оформленные (например, путем выдачи доверенности) полномочия на представление документов, необходимых для переустройства (перепланировки);
е) заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения. Такое заключение:
- необходимо лишь постольку, поскольку указанное жилое помещение является памятником архитектуры, истории, культуры (в соответствии с Законом о культурных ценностях, Законом об архитектуре и т.п.);
- должно быть надлежащим образом оформлено и содержать однозначное разрешение на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения;
2) представление документов (т.е. заявлений и других перечисленных выше документов) в ненадлежащий орган (например, в г. Москве заявитель ошибочно представил документы не в уполномоченный госорган г. Москвы, а в орган муниципального образования);
3) несоответствие проекта переустройства (перепланировки) требованиям законодательства (например, нормам Закона об архитектуре, Градостроительного кодекса, санитарно-гигиеническому, противопожарному, экологическому законодательству).
3. Завершая анализ ст. 27, следует обратить внимание на ряд важных обстоятельств:
1) документы, необходимые для переустройства (перепланировки) жилых помещений, не следует путать с документами, необходимыми для перевода жилого помещения в нежилое (или нежилого помещения в жилое). Они отличаются друг от друга и по видам, и по содержанию (см. об этом комментарий к ст. 23-24 ЖК);
2) осуществление переустройства (перепланировки) жилого помещения при наличии неотмененного решения об отказе (указанного в ст. 27) представляет собой самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения и влечет последствия, предусмотренные в ст. 29 ЖК (см. комментарий к ней);
3) если заявителю был выдан документ, подтверждающий согласование переустройства (перепланировки), который впоследствии был признан недействительным и недействующим (например, по решению суда), то налицо отказ в согласовании переустройства (перепланировки).
4. В практике возник ряд вопросов, на которые автор счел необходимым ответить:
1) распространяется ли в г. Москве "режим одного окна" (предусмотренный в постановлении Правительства г. Москвы N 438 от 10.06.2003) на случай представления документов, необходимых для переустройства и перепланировки?
На этот вопрос следует дать утвердительный ответ. При этом заявителю выдаются:
а) префектурами административных округов следующие документы:
- заверенная соответствующим должностным лицом префектуры копия ранее принятого распоряжения префекта по вопросам, затрагивающим интересы заявителя (срок исполнения - не более 15 дней);
- распоряжение префекта о вводе в эксплуатацию законченного строительного объекта (не более 7 дней);
- распоряжение префекта о назначении приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительного объекта (не более 7 дней);
- распоряжение префекта об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительного объекта (не более 7 дней);
- заверенные подписью соответствующего должностного лица префектуры архивные документы, относящиеся непосредственно к заявителю (не более 15 дней);
б) управами районов следующие документы:
- заверенная соответствующим должностным лицом управы района копия ранее принятого распоряжения главы управы по вопросам, затрагивающим интересы заявителя (за 15 дней);
- удостоверение многодетной семьи г. Москвы (за 7 дней);
- заверенные подписью соответствующего должностного лица управы района архивные документы, относящиеся непосредственно к заявителю (за 15 дней);
- разрешение на размещение нестационарного объекта мелкорозничной сети (за 7 дней);
в) в домоуправлениях (они называются по-разному: ЕИРЦ, ГУП ДЕЗ, ГУП "Управление по эксплуатации высотных административных и жилых домов" и т.д.) следующие документы:
- копия финансового лицевого счета на жилую площадь;
- выписка из домовой книги;
- справка о регистрации по адресу;
- копия карточки учета для собственника квартиры;
- копия ордера жилого помещения;
- справка о проверке жилищных условий;
- справка о регистрации по месту жительства для военкомата;
- справка призывника о составе семьи;
2) предусмотрена ли плата за выдачу документов, необходимых для перепланировки или переустройства? Действующим законодательством не установлена плата за выдачу таких документов госорганами.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Применяя нормы ст. 28, необходимо иметь в виду следующие обстоятельства:
1) акт приемочной комиссии (упомянутый в ст. 28):
а) является необходимым документом. Иначе говоря, составление этого акта обязательно. Приемочную комиссию (упомянутую в ст. 28) формирует орган, который согласовал осуществление переустройства (перепланировки). Данная комиссия обязана (с участием заявителя) составить и принять акт приемочной комиссии;
б) безусловно подтверждает, что процесс переустройства (перепланировки) завершен и что дальнейшие работы по переустройству (перепланировке) данного жилого помещения не допускаются (без получения нового решения о переустройстве (перепланировке), выданного в соответствии со ст. 26 ЖК);
в) должен быть составлен в необходимом количестве экземпляров (в частности, один экземпляр остается у заявителя, один - у органа, согласовавшего переустройство, перепланировку, один направляется в орган регистрации объектов недвижимости и т.д.). Все эти экземпляры имеют одинаковую юридическую силу и идентичны по содержанию.
2. Орган, осуществивший регистрацию (упомянутый в ст. 28):
1) это ОМСУ, а в двух субъектах РФ (в г. Москве и Санкт-Петербурге) - соответствующий уполномоченный госорган г. Москвы или Санкт-Петербурга, так как на уровне муниципальных образований в этих городах данный вопрос не разрешается (см. комментарий к ст. 13-14 ЖК);
2) обязан (а не вправе) направить акт приемочной комиссии в организацию (орган) по учету объектов недвижимости (например, в Федеральную регистрационную службу или ее территориальные подразделения);
3) может (а в ряде случаев должен) направить акт приемочной комиссии и в иные органы, например:
а) в налоговые органы (в соответствии со ст. 85 НК);
б) в органы, уполномоченные осуществлять архитектурный, технический, экологический надзор и т.д. (в соответствии с Законом об архитектуре).

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Анализ правил ч. 1 ст. 29 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) в них дается легальное (но только для целей ЖК) определение самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. При этом последние следует отличать от так называемой самовольной постройки. В соответствии со ст. 222 действующего ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ниже.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку (уже не самовольную), должно возместить лицу, ее осуществившему, расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако за указанными лицами право собственности не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни, здоровью граждан (подробнее об этом см. в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. 3-е изд. М.: Инфра-М, 2003). Таким образом, "самовольная постройка" существенно отличается по своим признакам от "самовольного переустройства, перепланировки";
2) самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные:
а) заявителем без получения документа, подтверждающего принятие (органом, осуществляющим согласование) решения о согласовании переустройства (перепланировки). Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством РФ (см. об этом комментарий к ст. 26 ЖК). Если даже решение о соглашении было принято, но документ, подтверждающий это, не соответствует форме, установленной Правительством РФ, то считается, что налицо самовольная постройка и (или) перепланировка жилого помещения;
б) с нарушением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Напомним, что данный проект должен быть обязательно представлен заявителем в орган, осуществляющий согласование (в соответствии с правилами п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК). После принятия решения о согласовании заявитель не вправе отступить от согласованного проекта, в противном случае налицо самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения.
2. В соответствии с ч. 2 ст. 29 самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет ответственность, предусмотренную нормами действующего законодательства. В частности, такое лицо может быть привлечено:
1) к административной ответственности в соответствии с положениями:
а) ст. 7.21 КоАП. Она устанавливает, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет административный штраф на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ;
б) ст. 7.19 КоАП. Она устанавливает, что самовольное подключение к энергетическим сетям, а равно самовольное (безучетное) использование электрической, тепловой энергии влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 15 до 20 МРОТ, на должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ, на юридических лиц - от 300 до 400 МРОТ;
в) ст. 7.20 КоАП. Она устанавливает, что самовольное подключение к централизованным системам питьевого водоснабжения влечет наложение административного штрафа на граждан от 10 до 15 МРОТ, на должностных лиц - от 20 до 30 МРОТ, на юридических лиц - от 200 до 300 МРОТ;
г) ст. 7.22 КоАП. Она устанавливает, что нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов (жилых помещений) либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ;
2) к имущественной ответственности. Например, наймодателю возмещаются (нанимателем, который произвел самовольное переустройство или перепланировку) убытки. Возмещения убытков могут потребовать и собственники других квартир (соседи) в многоквартирном доме и т.д. Вред, причиненный самовольным переустройством (перепланировкой), возмещается в соответствии со ст. 1064, 1068, 1082 ГК;
3) к уголовной ответственности, например, по ст. 167 УК "Умышленное уничтожение или повреждение имущества", по ст. 168 УК "Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности", ст. 215.2 УК "Приведение в негодность объектов жизнеобеспечения" и др.
Подробнее об ответственности см. в книгах: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к КоАП РФ. М.: Инфра-М, 2003; Он же. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ. 4-е изд. М.: Инфра-М, 2003; Он же. Комментарий УК РФ (для предпринимателей). М.: Дело, 2003.
3. В соответствии с правилами ч. 3-4 ст. 29:
1) жилое помещение, которое было самовольно переустроено или перепланировано (независимо от того, кто это произвел), должно быть приведено в прежнее состояние:
а) собственником помещения (даже если, например, переустройство (перепланировка) было осуществлено арендатором, нанимателем помещения. Однако последние обязаны будут возместить собственнику помещения причиненные убытки (если переустройство и перепланировка произведены помимо воли собственника помещения));
б) нанимателем жилого помещения по договору социального найма (см. комментарий к ч. 2 ст. 49 ЖК) (например, когда он не согласовал этот вопрос с наймодателем);
в) по письменному требованию органа, осуществляющего согласование. В этом требовании устанавливаются порядок приведения помещения в прежнее состояние и срок для этого. При этом срок должен быть разумным (т.е. он устанавливается исходя из объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств);
2) указанное выше жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии в той мере, в какой:
а) не будут нарушены права и законные интересы граждан (возможно, кстати, что проведение работ по восстановлению прежнего состояния помещения (в связи с шумом, выделением пыли, применением сильно пахнущих красок, химических веществ, длительным характером работ и т.д.) также нарушало бы права и интересы граждан, например соседей);
б) не создается угроза (например, обвалом стены, аварией газового оборудования и др.) жизни или здоровью граждан;
в) целесообразность такого сохранения признана вступившим в законную силу решением суда. Иначе говоря, полномочий органа, согласовавшего переустройство (перепланировку), в данном случае недостаточно: вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.
4. Если лицо, указанное выше, не привело в разумный срок помещение в прежнее состояние (либо если при этом был нарушен порядок, установленный органом, осуществившим согласование), то:
1) орган, осуществляющий согласование переустройства или перепланировки, обязан (а не только наделен правом) подать иск в суд с требованием привести помещение в прежнее состояние;
2) суд (если он не пришел к выводу о том, что целесообразнее оставить помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии из-за наличия оснований, установленных в ч. 4 ст. 29) принимает одно из решений, указанных в п. 1-2 ч. 5 ст. 29. При этом в мотивированной части решения необходимо указать, что помещение не может быть сохранено (со ссылкой на одно из оснований, предусмотренных в ч. 4 ст. 29) в переустроенном (перепланированном) состоянии;
3) суд своим решением обязывает собственника помещения осуществить продажу жилого помещения с публичных торгов. При этом:
а) публичные торги проводятся в соответствии со ст. 447, 449 ГК (см. ниже);
б) собственнику помещения выплачиваются вырученные от продажи жилого помещения средства;
в) указанные средства подлежат уменьшению на сумму расходов, связанных с исполнением судебного решения (в соответствии с Законом об исполнительном производстве);
г) нового собственника (т.е. лицо, которое приобрело жилое помещение на торгах) суд обязывает привести помещение в прежнее состояние (это должно быть обязательным условием приобретения жилого помещения на торгах);
4) в отношении нанимателя (по договору социального найма) такого жилого помещения суд выносит решение о расторжении указанного договора;
5) учитывая то обстоятельство, что наниматели по договору социального найма относятся к малоимущим категориям населения, суд возлагает не на них, а на собственника переустроенного (перепланированного) жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние. Практически это осуществляется за счет наймодателя.
5. Орган, осуществлявший согласование, в соответствии с правилами ч. 6 ст. 29 устанавливает:
1) новому собственнику (который приобрел помещение на торгах) разумный срок приведения жилого помещения в прежнее состояние;
2) наймодателю (указанному выше) разумный срок для приведения помещения в прежнее состояние.
6. Если новый собственник (или указанный выше наймодатель) не приводит в установленный разумный срок помещение в прежнее состояние (или если нарушен порядок приведения помещения в прежнее состояние, установленный органом, согласовавшим переустройство или перепланировку), то такое помещение вновь подлежит продаже с публичных торгов в соответствии с ч. 5 ст. 29.
При этом нужно иметь в виду, что в соответствии со ст. 447-449 ГК в качестве организатора торгов может выступать, например, специализированная организация (с которой заключается соответствующий договор). Публичные торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Оно должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.
В случае когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
О порядке расторжения договора социального найма (упомянутого в ст. 29) см. комментарий к ст. 83 ЖК. Об иных обязанностях собственника жилого помещения (в том числе и нового, который приобрел жилое помещение на публичных торгах) см. комментарий к ст. 30, 31, 36, 40, 41 ЖК. О видах переустройства и перепланировки см. комментарий к ст. 25 ЖК.


Головна сторінка  |  Література  |  Періодичні видання  |  Побажання
Розміщення реклами |  Про бібліотеку


Счетчики


Copyright (c) 2007
Copyright (c) 2021