ЕЛЕКТРОННА БІБЛІОТЕКА ЮРИДИЧНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
 

Реклама


Пошук по сайту
Пошук по назві
книги або статті:




Замовити роботу
Замовити роботу

Від партнерів

Новостi



Книги по рубрикам

> алфавитний указатель по авторами книг >



Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан


Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Анализ норм ст. 30 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они посвящены важнейшему из вещных прав (их состав определен в ст. 216 ГК), а именно праву собственности на жилое помещение (т.е. на изолированное помещение, которое является недвижимостью и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным, техническим, экологическим и иным правилам и нормам, см. ч. 2 ст. 15 ЖК);
2) собственником жилого помещения (упомянутого в ст. 30 ЖК) могут выступать не только граждане, но и организации (например, ООО, ЗАО), и РФ, и субъекты РФ, и муниципальные образования. Соответственно и жилое помещение может относиться к частному, государственному или муниципальному жилищному фонду (см. об этом комментарий к ст. 19 ЖК). В любом случае правила ст. 30 распространяются на всех указанных выше собственников жилого помещения.
3) их следует применять с учетом положений:
а) ст. 31 ЖК (о правах и обязанностях других граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения, см. комментарий к ней);
б) ст. 32 ЖК (она посвящена обеспечению прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, см. комментарий к ней);
в) ст. 36 ЖК (о правах собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, см. комментарий к ней);
г) ст. 41 ЖК (о правах собственников комнат в коммунальной квартире, см. комментарий к ней).
2. В соответствии со ст. 30 собственник жилого помещения:
1) обладает всеми тремя правомочиями, а именно:
а) правом владения жилым помещением (т.е. он физически обладает помещением, относится к нему как к принадлежащему ему имуществу);
б) правом пользования жилым помещением. Иначе говоря, собственник извлекает полезные свойства помещения (проживает в нем, хранит свои личные вещи, размещает мебель и т.п.);
в) правом распоряжения жилым помещением. Иначе говоря, собственник вправе продать жилое помещение, подарить его, обменять его, обременить ипотекой и т.д. Данное правомочие (в отличие от права владения или права пользования, которое может принадлежать и другим лицам, например членам семьи собственника) принадлежит только самому собственнику;
2) может осуществлять права владения, пользования и распоряжения лишь в соответствии:
а) с назначением жилого помещения. В соответствии со ст. 17 ЖК оно предназначено прежде всего для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. об этом подробный комментарий к ст. 17 ЖК);
б) с пределами пользования жилым помещением, установленными в ЖК. Так, согласно ч. 3-4 ст. 17 не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств; жилым помещением можно пользоваться лишь с соблюдением требований санитарного, противопожарного и тому подобного законодательства;
3) вправе предоставить свое жилое помещение:
а) гражданам (причем и иностранным гражданам, и лицам без гражданства) на основании договора:
- найма (в соответствии со ст. 671-688 ГК, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Подробный комментарий к КоАП РФ. М.: Инфра-М, 2003);
- безвозмездного пользования (в соответствии со ст. 689-704 ГК);
б) юридическому лицу на основании договора аренды (в соответствии со ст. 606-625, 650-655 ГК). Однако юридическое лицо должно использовать жилое помещение с учетом его назначения (например, для проживания работников юридических лиц);
в) гражданам или юридическим лицам на ином законном основании (например, в соответствии с договором ренты, согласно условиям ипотеки и т.д.). Однако в любом случае требования норм ГК и ЖК о соблюдении назначения и пределов пользования жилыми помещениями должны быть соблюдены (иначе налицо недействительная сделка);
4) несет бремя содержания:
а) своей квартиры (в том числе и в многоквартирном доме);
б) своей комнаты в жилом доме или квартире;
в) своего жилого дома (в том числе и многоквартирного);
г) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что собственник должен платить налоги, вносить платеж за коммунальные услуги, ремонтировать квартиру, нести иные расходы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением (ст. 210 ГК). Впрочем, иногда бремя содержания (например, в соответствии с федеральным законом или договором) жилого помещения может быть возложено и на иное лицо. Так, согласно договору найма на нанимателя может быть возложена обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт жилого дома (ст. 676 ГК). Согласно условиям договора доверительного управления имуществом (см. ст. 1012-1024 ГК) бремя содержания жилого помещения может быть возложено на доверительного управляющего;
5) должен поддерживать свое жилое помещение в надлежащем состоянии (т.е. производить в нем уборку, правильно эксплуатировать его оборудование, обеспечивать исправность замков входных дверей, целостность оконных стекол, не захламлять балкон, тамбур и т.п.). В любом случае собственник не вправе допускать бесхозяйственное отношение к жилому дому (например, разбирать паркетное покрытие, выводить из строя вентили, водосточные устройства, обдирать обои, исписывать или изрисовывать стены и т.д.). Кроме того, собственник обязан:
а) соблюдать права и законные интересы соседей (например, не создавать чрезмерный шум и грохот, не заливать их квартиры водой, убирать лестничную площадку перед квартирой, не препятствовать пользованию общим имуществом и т.д.);
б) соблюдать действующие правила пользования жилыми помещениями (они утверждаются Правительством РФ, см. комментарий к ч. 4 ст. 17 ЖК);
в) выполнять Правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (они также утверждаются Правительством РФ, см. комментарий к ст. 36 ЖК).

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. Члены семьи собственника жилого помещения (упомянутые в ст. 31):
1) определяются (но только для целей ЖК) по нормам именно анализируемой статьи. Иначе говоря, в данном случае нормы ст. 2, 14 СК (о членах семьи), ст. 1141-1148 ГК (о членах семьи наследодателя), нормы пенсионного законодательства, посвященные членам семьи, применению не подлежат;
2) это именно проживающие совместно с данным собственником (т.е. зарегистрированные в этом жилом помещении как по месту жительства, а не по месту временного пребывания):
а) супруг (или супруга) собственника. Речь идет о том, что между собственником и его супругом заключен брак, зарегистрированный в установленном СК порядке (а если это иностранные граждане - то в соответствии с законодательством соответствующего иностранного государства, главное, чтобы такой брак признавался в РФ в соответствии со ст. 14, 156, 158 СК). Правила ч. 1 ст. 31 не распространяются на бывших супругов (см. об этом ниже). Данные правила не распространяются также на лиц, состоящих с собственником в фактических брачных отношениях (в том числе в так называемом гражданском браке);
б) дети собственника. Речь идет:
- как о совершеннолетних, так и о несовершеннолетних детях данного собственника;
- как о родных детях, так и об усыновленных собственником лицах.
В практике возникли вопросы: относятся ли к "детям данного собственника" дети его жены от другого брака? Нет, если эти дети не были усыновлены собственником;
в) родители собственника жилого помещения. Имеются в виду отец и мать собственника (в том числе его усыновители, если собственник жилого помещения в свое время был ими усыновлен). В практике возник ряд вопросов:
- относятся ли к "родителям собственника жилого помещения" родители его супруги? Если лицо приобрело права собственности на жилое помещение до заключения брака (равно как и во всех других случаях, когда отсутствует право совместной собственности супругов на жилое помещение, например, если это предусмотрено брачным контрактом), то родители супруги не относятся к числу членов семьи собственника жилого помещения. Однако если жилое помещение находится в совместной собственности супругов (напомним, что в соответствии со ст. 33-39 СК законным режимом имущества супругов является именно совместная собственность, см. об этом в книге: Гуев А.Н. Подробный комментарий к Семейному кодексу РФ. М.: Экзамен, 2004), то "членами семьи собственника жилого помещения" считаются родители как мужа, так и жены;
- относятся ли к "членам семьи собственника" (при наличии совместной собственности супругов на данное жилое помещение) и дети мужа, и дети жены от разных браков? Поскольку жилое помещение принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности, то дети обоих супругов (от разных браков) относятся к членам семьи собственника жилого помещения;
3) могут включать в свой состав и других лиц, вселенных собственником жилого помещения в качестве именно членов семьи. К их числу относятся:
а) другие родственники собственника жилого помещения (например, его братья, сестры, бабушка, прадед и др.);
б) нетрудоспособные иждивенцы собственника жилого помещения (например, его двоюродный брат, сын погибшего брата, которому 10 лет, любые иные нетрудоспособные лица, которые находятся на фактическом иждивении собственника жилого помещения);
в) в исключительных случаях - иные граждане. Например, если собственник жилого помещения вселил в него (как члена семьи) женщину, которая состоит с ним 15 лет в фактических брачных отношениях (хотя брак так и не был зарегистрирован в органах ЗАГСа);
4) несут солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При этом следует учесть, что:
а) речь идет о дееспособных членах семьи. Напомним, что в соответствии со ст. 29-30 ГК гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным (в соответствии со ст. 281-285 ГПК). Кроме того, гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть судом ограничен в дееспособности. Данные лица не несут солидарной ответственности совместно с собственником жилого помещения;
б) солидарная ответственность (упомянутая в ст. 31) наступает по общим правилам ст. 322-326 ГК. Это означает, что от любого члена семьи (а не только от собственника) либо от собственника и других членов семьи кредиторы могут потребовать исполнения обязанностей по обязательствам из пользования данным жилым помещением;
в) такая обязанность (ответственность) на дееспособных членов семьи может возлагаться в той мере, в какой соглашением между собственником и членами семьи не установлено иное. В практике возник вопрос: подлежит ли такое соглашение государственной регистрации? Государственная регистрация данной сделки ни нормами ГК, ни нормами ЖК, ни нормами Закона о недвижимости не предусмотрена. Не установлено и обязательное нотариальное удостоверение такого соглашения: достаточно заключить соглашение в простой письменной форме;
5) имеют право пользования жилым помещением (т.е. проживать в нем, проводить досуг, размещать личные вещи, пользоваться газовым, электрическим оборудованием и т.д.) наравне с собственником помещения. Однако это общее правило: дело в том, что письменным соглашением между собственником помещения и членом его семьи (с одним, с несколькими из них или одновременно со всеми) не установлены иные правила пользования жилым помещением (например, что члены семьи не вправе пользоваться помещением для размещения приобретенной мебели, для того, чтобы брать в жилом помещении уроки музыки, и т.д.);
6) обязаны (так же, как и сам собственник) использовать жилое помещение по назначению (иначе будут нарушены правила ст. 17 ЖК (см. комментарий к ней)), обеспечивать его сохранность (т.е. бережно эксплуатировать как само помещение, так и сантехническое, газовое, электрическое, отопительное и иное оборудование жилого помещения, не допускать их порчи или уничтожения, своевременно восстанавливать вышедшее из строя имущество и т.д.).
2. Специфика правил ч. 4-6 ст. 31 состоит в том, что:
1) они относятся к правилам пользования жилым помещением бывшим членом семьи (например, бывшим мужем, бывшей женой и ее матерью и т.д.).
В практике возникли вопросы:
а) отменяет ли ст. 31 положения ГК и СК о совместной собственности супругов? Нет, не отменяет. Если, например, квартира была приобретена в собственность одним из супругов во время брака (по договору купли-продажи, по обмену), то она поступит в совместную собственность супругов (ст. 292 ГК, ст. 33-39 СК). Поэтому ст. 31 ЖК на эту ситуацию не распространяется;
б) если на деньги жены (полученные ею в дар от ее отца) жилой дом мужа (купленный им до брака) был капитально отремонтирован, то может ли жена быть выселена по ст. 31 ЖК? Нет, не может. Это противоречило бы ст. 256 ГК;
2) они устанавливают ряд новых правил, ранее неизвестных жилищному законодательству РФ. Установлено, что бывший член семьи (семейные отношения которого с собственником жилого помещения прекратились в установленном порядке, например, брак был расторгнут через орган ЗАГСа или в судебном порядке):
а) не сохраняет (с момента прекращения семейных отношений) по общему правилу права пользования данным жилым помещением. Лишь по письменному соглашению между таким лицом и собственником жилого помещения могут быть установлены иные права (например, что бывший член семьи сохраняет и в дальнейшем право пользования жилым помещением);
б) может сохранить право пользования данным жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. Такое решение суд вправе принять в случае, если:
- у бывшего члена семьи нет жилого помещения и отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования жилым помещением (иным, а не тем, которым он пользовался ранее). Например, лицо не может вселиться в ранее занимаемое им жилое помещение, так как оно сгорело во время пожара, оно продало это помещение, а деньги использовало на обучение и т.д.;
- имущественное положение бывшего члена семьи (например, он имеет незначительные доходы, он пенсионер и т.д.), а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (иначе говоря, закон оставляет перечень подобного рода обстоятельств открытым - суд самостоятельно должен решить, относится ли то или иное обстоятельство к "заслуживающим внимания" или нет, но в любом случае суд должен это мотивировать) свидетельствуют о том, что у бывшего члена семьи нет возможности обеспечить себя иным жилым помещением;
3) они предоставляют суду право своим решением обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга (или других членов семьи) иным жилым помещением. Однако суд вправе вынести такое решение при условии, что:
а) в отношении указанных бывших членов семьи собственник жилого помещения исполняет (в соответствии с семейным законодательством) алиментные обязательства;
б) эти бывшие члены семьи предъявили в суд требование о том, чтобы собственник жилого помещения обеспечил их иным жилым помещением (иначе говоря, суд не вправе самостоятельно разрешать данный вопрос);
4) они обязывают суд в своем решении указать конкретный срок, в течение которого бывший член семьи (который не имеет возможности обеспечить себя иным жилым помещением) вправе пользоваться данным жилым помещением. По истечении этого срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи:
а) по общему правилу прекращается (без дополнительного судебного рассмотрения данного вопроса);
б) продолжается, если в письменном соглашении между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи установлены иные правила.
Впрочем, и до истечения указанного срока право пользования бывшего члена семьи прекращается, если:
- прекращается право собственности (на данное жилое помещение) у самого собственника (например, если он продал это жилое помещение);
- отпали указанные выше "заслуживающие внимания обстоятельства" (которые были указаны в решении суда). Однако только суд может (путем принятия нового решения) признать, что "заслуживающие внимания обстоятельства" отпали и не могут более служить основанием для дальнейшего пользования бывшим членом семьи данным жилым помещением;
5) действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения (если в момент приватизации жилого помещения указанные члены семьи имели равные права пользования этим помещением наряду с лицом, которое приватизировало это жилое помещение). Данное правило установлено в ст. 19 Закона N 189 и подлежит применению, если иное не предусмотрено федеральным законом (а не законом субъекта РФ) или договором;
6) они обязывают бывшего члена семьи, который (на основании решения суда, указанного выше) продолжает пользоваться жилым помещением, нести (наряду с собственником жилого помещения) обязанности:
а) по пользованию помещением только по его назначению;
б) по сохранности жилого помещения;
в) вытекающие из обязательств, связанных с использованием жилого помещения (об их солидарной ответственности см. выше).
3. Правила п. 7 ст. 31 имеют ряд особенностей:
1) они распространяются лишь на граждан, которые не являются членами семьи собственника жилого помещения. Данные лица пользуются жилым помещением на основании соглашения (например, договора найма, договора ренты и т.д.);
2) они исходят из того, что круг прав и обязанностей таких лиц, а также их ответственность определяются условиями такого соглашения (если эти условия не противоречат закону).

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Анализ ст. 32 показывает, что она подлежит применению в той мере, в какой происходит изъятие земельного участка (на котором расположен жилой дом, иное жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд. При этом следует учитывать правила ст. 279-283 ГК о том, что:
1) земельный участок может быть изъят у собственника (и этого участка, и расположенного на нем жилого помещения) для таких нужд по общему правилу только путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Госорганы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, устанавливать порядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством (см. об этом ниже).
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение госоргана об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается только с согласия собственника;
2) плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, госорган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного выше;
3) собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Кроме того, нужно учитывать ряд важных обстоятельств:
а) в случаях когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными в ст. 279-282 ГК (см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части 1 ГК РФ. М.: Инфра-М, 2003);
б) круг госорганов РФ и госорганов субъектов РФ, которые вправе принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, следует определять исходя из норм ст. 9-11 ЗК, а также ст. 6 Закона об обороте сельхозземель (см. об этом в книге: Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. 2-е изд. М.: Экзамен, 2004). В настоящее время этот вопрос разрешается Правительством РФ, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистрационной службой и их территориальными подразделениями.
2. Жилое помещение (в соответствии с ч. 1-5 ст. 32) может быть изъято у собственника:
1) только в связи с изъятием земельного участка (на котором оно расположено) для государственных или муниципальных нужд. Иначе говоря, если земельный участок не изымается, то и изъятие жилого помещения не допускается;
2) только путем выкупа (иначе говоря, безвозмездное изъятие помещения для государственных или муниципальных нужд не допускается). При этом:
а) необходимо по общему участку осуществить выкуп всего жилого помещения. Лишь с письменного согласия собственника жилого помещения допускается выкуп его части;
б) выкуп жилого помещения осуществляется за счет средств либо казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо за счет муниципальных средств. В практике возник вопрос: могут ли осуществить выкуп жилого помещения несколько муниципальных образований? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ: правила ст. 32 этому не препятствуют;
3) только на основании решения об изъятии. Нужно учесть, что решение об изъятии жилого помещения принимается тем госорганом или ОМСУ, который принял решение об изъятии земельного участка (см. об этом выше). Это решение обязательно подлежит государственной регистрации в органе Росрегистрации (по месту нахождения жилого помещения);
4) только после предварительного уведомления собственника жилого помещения. Дело в том, что не позднее (раньше - можно) чем за один календарный год до фактического изъятия жилого помещения его собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии помещения. В этом уведомлении собственнику сообщаются сведения о принятом решении об изъятии жилого помещения (дата принятия, номер решения, орган, принявший это решение, и т.п.), а также дата государственной регистрации этого решения. Кроме того, сообщается и дата изъятия помещения;
5) в виде исключения - и до истечения годичного срока, указанного выше. Однако это возможно лишь на основании письменного согласия собственника помещения.
Жилое помещение может быть использовано собственником, несмотря на то что решение об изъятии помещения уже было зарегистрировано в органе Росрегистрации (вплоть до достижения соглашения с собственником или до вступления в законную силу решения суда о выкупе жилого помещения). При этом собственник:
а) вправе по-прежнему владеть, пользоваться и даже распоряжаться помещением по своему усмотрению. Главное, чтобы не было нарушено его назначение (см. об этом комментарий к ст. 17, 30 ЖК);
б) может производить затраты (например, на текущий ремонт, на замену оборудования водоснабжения, канализации и т.п.), обеспечивающие использование жилого помещения по назначению;
в) несет риск отнесения на его счет затрат и убытков (связанных с тем, что в период после получения уведомления о предстоящем выкупе он осуществил в жилое помещение значительные вложения с целью значительно увеличить стоимость жилого помещения, например произвел так называемый евроремонт, заменил все сантехническое оборудование, сделал капитальный ремонт жилого дома и т.д.) при определении выкупной цены жилого помещения. Данная мера направлена на предотвращение возможных злоупотреблений в процессе изъятия жилого помещения.
3. Выкупная цена помещения, подлежащего изъятию у собственника:
1) определяется в соответствии с письменным соглашением с собственником жилого помещения. В соглашении, в частности, указываются срок выплаты выкупной цены, обязательства РФ (или субъекта РФ, муниципального образования) уплатить выкупную цену, порядок передачи выкупной цены собственнику и другие условия;
2) включает рыночную стоимость жилого помещения. В практике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК) необходимо руководствоваться при определении рыночной цены помещения? При ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что:
а) нормы ст. 40 НК (см. ее анализ в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий НК (книга 1). М.: Экзамен, 2005) подлежат применению лишь при определении рыночной стоимости жилого помещения для целей налогообложения;
б) в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 424 ГК о том, что цену жилого помещения (изымаемого у собственника) следует определять исходя из сложившейся в данной местности цены, которая при сравнимых обстоятельствах (например, одинаковая площадь помещения, аналогичный жилой дом и т.д.) обычно взимается при реализации такого же жилого помещения;
3) учитывает также необходимость возмещения всех убытков (они определяются в соответствии со ст. 15, 363 ГК), причиненных собственнику жилого помещения и связанных с его изъятием. При этом в ч. 7 ст. 32 перечень таких убытков (связанных с переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение и др.) изложен неисчерпывающим образом: в состав таких убытков могут быть включены и иные фактические убытки, которые возникают в связи с изъятием жилого помещения (в том числе и упущенная выгода).
4. Согласно диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право, но не обязывают):
1) ч. 8 ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено (взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:
а) предоставление другого жилого помещения допускается лишь с письменного согласия собственника изымаемого помещения;
б) стоимость предоставляемого жилого помещения подлежит зачету в выкупную цену изымаемого жилого помещения;
2) ч. 9 ст. 32 принявший решение об изъятии жилого помещения госорган или ОМСУ:
а) вправе подать иск в суд (по месту нахождения жилого помещения) о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть подан, если собственник жилого помещения:
- вообще не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения (независимо от причин такого несогласия, например, в связи с тем, что жилой дом дорог ему как память);
- не согласен с размером выкупной цены либо с другими условиями выкупа помещения;
б) может подать указанный иск не позднее (хотя раньше - может) двух календарных лет с момента направления собственнику жилого помещения письменного уведомления о том, что принято решение об изъятии жилого помещения, и о дате государственной регистрации такого решения.
5. Применяя правила ч. 10 ст. 32, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) лишь Правительство РФ вправе установить порядок признания многоквартирных домов аварийными. Госорганы субъектов РФ не вправе регулировать данный вопрос. Впредь до утверждения Правительством РФ нового порядка признания многоквартирного дома аварийным необходимо руководствоваться ранее принятыми по данному вопросу правовыми актами (но лишь в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК, ст. 4 Закона N 189). В частности, подлежат применению положения (касающиеся аварийных многоквартирных домов) постановлений Правительства РФ:
а) от 04.09.2003 N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания";
б) от 22.01.2002 (в ред. от 21.10.2004) N 33 "О подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы";
в) от 28.01.1993 N 77 (в ред. от 07.05.2003) "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др.";
2) если многоквартирный дом признан (в установленном порядке) аварийным и подлежащим сносу, то:
а) решение об этом является основанием для предъявления собственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данное требование вправе предъявить госорган (ОМСУ), принявший решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначается разумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможности сноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и тому подобных правил);
б) собственник(и) многоквартирного дома обязан в указанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:
- земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283 ГК (см. об этом выше);
- жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такое изъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32 (см. об этом выше).
О выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено, см. комментарий к ст. 35 ЖК. О выселении из домов, подлежащих сносу, проживающих в них по договору социального найма см. комментарий к ст. 85 ЖК. Об обременениях земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, см. комментарий к ст. 36 ЖК. О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, см. комментарий к ст. 36-40 ЖК.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Для правильного применения правил ст. 33 необходимо знать положения ст. 1137 ГК. Эта статья ГК:
1) содержит легальное определение завещательного отказа. Можно указать на следующие признаки, присущие завещательному отказу:
а) он имеет место при наследовании по завещанию;
б) он может быть возложен на любого (любых) из наследников, причем как по завещанию, так и по закону. И государство, и юридические лица (которым завещано имущество или его часть) могут быть именно тем наследником, на которого возложен завещательный отказ;
в) его сущность состоит в том, что на такого наследника завещатель возлагает исполнение какого-либо обязательства в пользу отказополучателя. Оно должно быть конкретным (т.е. в завещании нужно четко указать, в чем состоят само обязательство, его характер, порядок и сроки исполнения и т.д.) и не может противоречить закону.
При этом отказополучателем может быть:
и гражданин, и юридическое лицо, и государство, и муниципальное образование, и иностранное государство, и международные организации;
и одно лицо, и несколько лиц (в любом сочетании: только граждане; гражданин, юридическое лицо и государство; только юридическое лицо и государство и т.д.);
лицо, входящее в состав наследников как по закону (см. ст. 1141-1148 ГК), так и по завещанию (см. ст. 1116 ГК);
лицо, которое не является наследником ни по закону, ни по завещанию;
г) отказополучатель приобретает право требования его исполнения. О наличии завещательного отказа он может узнать от самого наследодателя, от нотариуса по месту открытия наследства (ст. 64 ОЗН), из публичного извещения или сообщения в СМИ, совершенных нотариусом (ст. 61 ОЗН), от наследника, на которого возложен завещательный отказ, и т.д. При этом он вправе потребовать исполнения завещательного отказа в течение трех лет с момента, когда узнал или должен был узнать о завещательном отказе. От имени малолетних отказополучателей, лиц, признанных недееспособными, такое требование заявляют их законные представители, опекуны и попечители;
2) исходит из того, что в настоящее время завещательный отказ может касаться квартиры, переходящей по наследству (ст. 288-291 ГК), жилого дома, помещения или его части в соответствии с договором ренты (ст. 596-605 ГК).
Так, завещатель вправе оставить свой жилой дом (квартиру) наследнику по завещанию, возложив на него завещательный отказ, состоящий том, что наследник обязан предоставить другому лицу пожизненное право пользоваться домом, квартирой (частью дома, квартиры). Следует учитывать, что права отказополучателя переходят к его наследникам. По общему правилу эти права, будучи личными и напрямую связанными с самим отказополучателем, не переходят к его наследникам (в том числе и в части пожизненного пользования жилым домом, квартирой, их частью).
Если наследник (которому завещан жилой дом (квартира), обремененный правом отказополучателя на пожизненное пользование им) отчуждает этот дом (квартиру), например, по договору купли-продажи жилого дома (квартиры), по договору дарения, мены, право пожизненного пользования сохраняется. Аналогично решается вопрос и в случае, когда такое жилище переходит по наследству;
3) устанавливает, что завещательный отказ в отношении жилого помещения должен быть установлен (т.е. это императивное требование закона) непосредственно в самом завещании. Это означает, что он может быть:
установлен в первоначальном тексте завещания;
внесен в завещание впоследствии и т.д.;
4) допускает, что завещательный отказ (будучи составной частью завещания) в соответствии с правилами ст. 1130 ГК может быть дополнен или изменен (например, сужен круг отказополучателей), отменен в полном объеме, заменен новым завещательным отказом;
5) допускает также, что содержание всего завещания может исчерпываться исключительно содержанием завещательного отказа. В этом случае завещательный отказ и есть завещание. Конечно, оно удостоверяется, изменяется и отменяется в общеустановленном порядке (см. ст. 1124-1127, 1130 ГК).
2. Систематическое толкование ст. 33 ЖК с одной стороны, и ст. 1137 ГК, а также ряда других норм ГК - с другой, позволяет указать на ряд особенностей, присущих завещательному отказу в отношении жилого помещения:
1) право на получение завещательного отказа действует в течение трех календарных лет. При этом:
а) отсчет этого срока начинается со следующего дня после дня открытия наследства (этот день определяется по правилам ст. 1113, 1114 ГК);
б) упомянутый 3-летний срок продлению не подлежит (если только отказополучателю не был подназначен другой отказополучатель, см. об этом ниже). По своей природе этот срок пресекательный;
2) право на завещательный отказ в отношении жилого помещения не переходит к другим лицам. Это, в частности, означает, что завещательный отказ:
а) не передается по наследству (нельзя с этим путать случаи, когда отказополучателю подназначен (например, на случай его смерти) другой отказополучатель);
б) не может быть уступлен другому лицу в порядке цессии, не может быть подарен или иным образом отчужден;
3) лишь в виде исключения завещательный отказ в отношении жилого помещения переходит к подназначенному отказополучателю. Последний назначается в завещании самим наследодателем (но не отказополучателем) на случай, если титульный (первоначальный) отказополучатель:
а) умрет (будет объявлен судом умершим) до открытия наследства либо одновременно с наследодателем;
б) откажется от принятия завещательного отказа. В практике возник вопрос: распространяются ли правила об отказе от наследства (см. об этом ст. 1157-1159 ГК) на завещательный отказ? Нет, не распространяются (см. ст. 1160 ГК);
в) не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа в отношении жилого помещения.
3. Гражданин, которому жилое помещение предоставлено по завещательному отказу (следует учесть, что правила ст. 33 ЖК не регулируют случаи, когда завещательный отказ на жилое помещение предоставлен юридическому лицу или государству):
1) вправе пользоваться жилым помещением в течение всего срока, указанного в завещательном отказе (но с учетом указанного выше предельного срока, который не может превышать трех лет). При этом он пользуется помещением:
а) наравне с самим собственником жилого помещения;
б) с учетом назначения жилого помещения и соблюдением правил ст. 15-17 ЖК (см. комментарий к ним);
2) теряет указанное право по истечении срока, установленного завещательным отказом (он может быть и менее трех лет);
3) может продолжить пользоваться жилым помещением, если право на это у данного гражданина возникло на ином (помимо завещательного отказа) законном основании (например, он заключил договор найма этого жилого помещения);
4) вправе требовать государственной регистрации (а органы Росрегистрации обязаны это требование удовлетворить) права пользования жилым помещением, основанного на завещательном отказе (если он проживает в этом помещении).
4. В ч. 2 ст. 33 установлен ряд специальных правил:
1) они относятся лишь к гражданам, которые:
а) проживают в жилом помещении, предоставленном на основании завещательного отказа;
б) являются дееспособными (т.е. не признаны по решению суда ограниченно дееспособными либо не лишены в судебном порядке дееспособности в полном объеме по основаниям, указанным в ст. 29, 30 ГК);
2) они предусматривают солидарную (наряду с собственником такого жилого помещения) ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При этом указанная солидарная ответственность наступает:
а) по общим правилам ст. 322-326 ГК. Иначе говоря, кредитор (по указанным выше обязательствам) вправе предъявить свои требования как к собственнику жилого помещения, так и к дееспособному гражданину, который пользуется жилым помещением в соответствии с завещательным отказом. Однако кредитор вправе предъявить такое требование одновременно и к такому гражданину, и к собственнику помещения;
б) в той мере, в какой иное не предусмотрено в письменном соглашении между собственником жилого помещения и дееспособным гражданином, пользующимся жилым помещением на основании завещательного отказа (например, в соглашении может быть предусмотрено, что ответственность по обязательствам из пользования жилым помещением несет не собственник, а именно гражданин, который пользуется помещением в соответствии с завещательным отказом).

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

1. Для правильного применения ст. 34 необходимо знать положения ГК о пожизненной ренте и о ее разновидности - пожизненном содержании с иждивением.
При этом:
1) в соответствии со ст. 596-600 ГК:
а) пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит увеличению по правилам ст. 318 ГК;
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;
б) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение жилого помещения, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты;
2) в соответствии со ст. 601-605 ГК:
а) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются указанные выше правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами, охарактеризованными ниже;
б) обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах;
в) плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества;
г) обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
2. В соответствии со ст. 34 гражданин, который проживает (фактически, а не только зарегистрирован) в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:
1) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником жилого помещения. При этом он безусловно обязан соблюдать нормы ст. 15-17 ЖК (см. комментарий к ним);
2) несет солидарную ответственность (наряду с собственником жилого помещения) по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Это означает, что кредитор (по таким обязательствам) вправе предъявить свои требования:
а) или только к собственнику жилого помещения;
б) или только к гражданину, который пользуется жилым помещением на основании договора пожизненного содержания;
в) или одновременно и к гражданину, и к собственнику жилого помещения.
3. Применяя нормы ст. 34, нужно также учесть, что:
1) сказанное выше о солидарной ответственности относится лишь к случаям, когда гражданин, пользующийся жилым помещением, является дееспособным;
2) правила ст. 34 имеют характер общих правил. Иначе говоря, они подлежат применению в той мере, в какой иные правила не установлены договором пожизненного содержания с иждивением.
См. также комментарий к ст. 33 ЖК. О выселении граждан (упомянутых в ст. 34) из занимаемого ими жилого помещения см. комментарий к ст. 35 ЖК.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. Право пользования гражданином жилым помещением может быть прекращено:
1) по основаниям, предусмотренным в нормах самого ЖК (например, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, см. об этом комментарий к ст. 30 ЖК);
2) в случаях, предусмотренных нормами других федеральных законов (но не законов субъектов РФ!), например, при изъятии земельного участка (на котором расположено жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 279-285 ГК;
3) если это предусмотрено условиями договора (например, если истек срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с собственником помещения);
4) на основании решения суда (например, если лицо систематически использовало жилое помещение не по назначению и разрушило его).
2. Если (по основаниям, указанным выше) право пользования жилым помещением прекратилось, то гражданин:
1) обязан освободить занимаемое жилое помещение. Кроме того, он не вправе более иным образом пользоваться данным жилым помещением (например, размещать в нем свою мебель, хранить книги, личную одежду и т.д.);
2) должен своевременно прекратить пользоваться жилым помещением. Иначе говоря, он должен освободить жилое помещение на следующий день (после дня, когда право пользования прекратилось), а если это невозможно, то в течение разумного срока (с учетом времени, необходимого для переселения в другое жилое помещение, для перевозки туда своих вещей и т.д.). Если данный гражданин не освобождает жилое помещение в разумный срок (его устанавливает собственник жилого помещения, например, в письменном уведомлении, которое он вручает гражданину), то указанный гражданин:
а) может быть выселен в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения;
б) должен возместить убытки, причиненные собственнику жилого помещения. Размер убытков определяется в решении суда (в соответствии со ст. 15, 393 ГК), если требование об этом предъявлено собственником жилого помещения.
3. В соответствии с ч. 2 ст. 35 собственник жилого помещения вправе (хотя может этим правом и не воспользоваться) письменно предупредить гражданина о необходимости устранить нарушения, если гражданин:
1) использует жилое помещение не по назначению (последнее определяется по правилам ст. 15-17 ЖК, см. комментарий к ним);
2) систематически (т.е. три и более раза) нарушает права и законные интересы соседей (например, создает шум, грохот в ночное время, захламляет места общего пользования, неправильно эксплуатирует водопроводное и канализационное оборудование, заливая соседей, и т.д.);
3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (например, демонтирует паркетное покрытие пола, не закрывает окна, что служит причиной отсырения стен, выводит из строя санитарно-техническое оборудование жилого помещения, допускает течь воды из крана и т.д.).
4. Собственник жилого помещения предъявляет:
1) указанное предупреждение гражданину (но не юридическому лицу, например, арендующему помещение для проживания своего работника), который:
а) продолжает пользоваться жилым помещением, хотя его семейные отношения с собственником жилого помещения прекратились (с учетом правил ч. 4 ст. 31 ЖК, см. комментарий к ней);
б) пользуется жилым помещением на основании завещательного отказа (см. об этом понятии комментарий к ст. 33 ЖК);
2) требование гражданину произвести ремонт разрушаемого им жилого помещения, назначив при этом разумный срок для ремонта;
3) исковое требование в суд о выселении гражданина, который продолжает допускать нарушения, перечисленные в ч. 2 ст. 35. При вынесении решения суд учитывает причины, по которым указанные нарушения не были устранены, ремонт не был проведен, иные заслуживающие внимания обстоятельства.


Головна сторінка  |  Література  |  Періодичні видання  |  Побажання
Розміщення реклами |  Про бібліотеку


Счетчики


Copyright (c) 2007
Copyright (c) 2021