Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, т.е. ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Кроме того, права и обязанности порождают действия участников жилищных отношений в процессе применения норм жилищного законодательства.
Данная статья корреспондируется со ст. 8 ГК РФ, определяющей основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Этим объясняется особая значимость договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, как основания возникновения жилищных прав и обязанностей.
Помимо предусмотренных ЖК РФ договоров и иных сделок в области регулирования жилищных отношений, понятие договоров и иных сделок и их виды установлены также в ГК РФ, в соответствии с которым сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является, например, решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ.
В Москве в соответствии со ст. 10 Закона города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (с изменениями на 8 декабря 2004 г.)*(13) решение об улучшении жилищных условий принимается исполнительным органом государственной власти города Москвы с учетом рекомендации общественной жилищной комиссии.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 3 декабря 2002 г. N 981-ПП "Об образовании территориальных органов исполнительной власти города Москвы - управ районов"*(14) (с изменениями на 29 ноября 2005 г.) префектура административного округа - территориальный орган исполнительной власти города Москвы, подведомственный Правительству Москвы, принимает решение о предоставлении гражданам жилой площади. На основании такого решения, оформленного в виде распоряжения префекта административного округа (выписки из распоряжения), отраслевой орган исполнительной власти - Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключает с гражданином соответствующий договор.
Судебные решения в жилищной сфере, в отличие от других судебных актов, устанавливают юридически значимые факты или обязывают совершить действия в отношении конкретных субъектов правоотношений.
Согласно ст. 72 ЖК РФ проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям (ч. 2), а в случае отсутствия согласия между нанимателем и членами его семьи любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Следовательно, судебное решение об удовлетворении требований стороны о принудительном обмене установит для всех участников новые жилищные права и обязанности.
Действия (бездействия) участников жилищных отношений всегда обусловлены их волевыми усилиями, что подтверждается, к примеру, покупкой квартиры или вступлением в жилищный кооператив. События, наступающие независимо от воли людей, например смерть наследодателя, также могут быть основанием возникновения жилищных прав и обязанностей.
Ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(15) устанавливает, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации; по истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке. Таким образом, действия жилищного или жилищно-строительного кооператива по преобразованию в товарищество собственников жилья приведет к возникновению жилищных прав и обязанностей по поводу создания и деятельности товарищества собственников жилья, а бездействие указанных кооперативов - к их ликвидации.