1. В ч. 1 указываются виды помещений, которые относятся к жилым. Такие помещения должны быть приспособлены для проживания в них граждан и соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам. В Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"*(25) указываются санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. В жилых помещениях должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений и другие требования. Если жилые помещения признаны непригодными для проживания или являются нежилыми, предоставление таких помещений гражданам для постоянного проживания в них не допускается.
Правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений содержатся в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(26). В них определены требования и порядок по техническому состоянию, эксплуатации, ремонту и обслуживанию жилых помещений в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, а также для обеспечения выполнения установленных нормативов в жилищном хозяйстве.
2. Жилым домом признается только индивидуально-определенное здание, то есть отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.
Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства. С этой целью согласно ст. 31 Земельного кодекса РФ они должны обратиться с заявлением о выборе земельного участка для строительства жилого дома в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в ведении которых находятся такие земельные участки. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии со своей компетенцией принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и о его строительстве. Такое решение принимается на основании заявления заинтересованного в строительстве лица и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка для строительства жилого дома.
На территории города Москвы общий порядок организации и проведения аукционов по подбору инвесторов для строительства и реконструкции жилых объектов определен Постановлением Правительства Москвы от 19 августа 2003 г. N 699-ПП "Об утверждении Положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда (Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов)"*(27). По итогам аукциона принимается распоряжение Правительства Москвы.
В тех случаях, когда на предоставленные земельные участки для строительства жилого дома распространяются и устанавливаются действия градостроительного регламента, на такие земельные участки граждане и юридические лица должны получить еще и разрешение на строительство. Такое разрешение в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Вопрос о том, какой орган решает этот вопрос, непосредственно зависит от предназначения строительного объекта, т.е. если он имеет федеральное значение, то соответствующее разрешение нужно будет получить от органа федерального уровня.
В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства жилого дома или при отказе в получении разрешения на его строительство граждане могут обратиться для защиты своих прав в суды общей юрисдикции, а юридические лица - в арбитражные суды.
Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома. Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений.
Помещениями вспомогательного использования в жилом доме являются кухни, туалеты, ванные комнаты, кладовки, лоджии, балконы, террасы, веранды, мансарды, подвальные помещения и находящиеся в нижних этажах зданий гаражи. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Это значит, что квартира является составной частью здания, расположена изолированно и не связана с другими квартирами, имеет одну или несколько комнат, а также отдельный вход, который обеспечивает гражданам возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в этом доме.
В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.
Помещениями вспомогательного использования в квартирах являются кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки, лоджии, балконы.
4. Комната относится к отдельному виду жилых помещений и предназначена для непосредственного проживания в ней граждан. Комната может находиться в жилом доме или квартире. Чтобы комната признавалась отдельным жилым помещением и могла быть предметом отдельного договора, например найма, она должна отвечать определенным требованиям. Такая комната должна быть изолированной, то есть не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям. Нельзя, например, сделать из изолированной подсобки, в которой отсутствует окно, отдельное жилое помещение. Данное помещение не будет отвечать санитарным правилам и нормам и не может предназначаться для проживания граждан, хотя и будет соответствовать установленной субъектом РФ норме жилой площади при предоставлении жилья.
Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. Раздел нанимателями или собственниками финансового лицевого счета не означает коммунальное заселение квартиры, а лишь желание оплачивать индивидуально платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. финансовый лицевой счет является документом бухгалтерского учета, и его раздел не означает изменения порядка пользования жилыми помещениями.
В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобки, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики и члены их семей, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и/или собственников не установлены иные правила пользования ими. Так, к примеру, жильцы могут определить очередность пользования ванной комнатой или другими местами общего пользования. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд.