1. Под совокупностью жилых помещений понимаются все многоквартирные, жилые дома и другие постройки любой формы собственности, находящиеся на территории РФ, составляющие жилищный фонд. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных и жилых домах, в жилищный фонд не входят, и в них могут размещаться предприятия, учреждения и организации непромышленного характера (магазины, парикмахерские, юридические консультации, офисы фирм и др.).
2. Ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют частный жилищный фонд.
В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации частная собственность охраняется законом. Ее лишение возможно лишь по решению суда.
Жилые помещения могут принадлежать гражданам на правах собственности в следующих случаях.
1) После приватизации жилых помещений. Приватизация согласно Федеральному закону N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(36) осуществляется до 1 января 2007 г. в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Она проводится на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(37). Приватизация осуществляется бесплатно и на добровольной основе. В период указанного выше срока малоимущие граждане, у которых жилые помещения приватизированы, вправе отказаться от собственности на них. Принадлежащие этим гражданам на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения могут передаваться обратно в государственную и муниципальную собственность. В этих случаях с такими лицами заключается договор социального найма по правилам, установленным главой 8 ЖК РФ.
2) После построения жилых домов на законных основаниях (ст. 218 ГК РФ).
3) При получении жилых помещений в порядке наследования (ст. 1110 ГК РФ).
4) После приобретения квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).
5) При обмене жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).
6) В случае безвозмездного получения жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).
7) В случае получения жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение и др.), передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В собственности юридических лиц могут находиться жилые помещения, построенные или приобретенные ими за счет своих средств. Жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, могут предоставляться ими во владение и (или) пользование гражданам по договору найма или на иных условиях, а юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Предоставляемые юридическими лицами жилые помещения используются только для проживания в них граждан.
Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ), составляют государственный жилищный фонд.
Муниципальный жилищный фонд составляют находящиеся в городских и сельских поселениях жилые помещения, которые на праве собственности принадлежат муниципальным образованиям.
3. Жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договору социального найма*(38), составляют жилищный фонд социального использования. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам во владение и пользование без приобретения права собственности на такое жилье. Данный договор заключается без установления срока его действия.
К отдельным категориям относят граждан, которые проживают в служебных квартирах, общежитиях, домах социального обслуживания населения или в жилых помещениях, относящихся к другим видам специализированного жилищного фонда. Предоставляются жилые помещения этим гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде по правилам раздела IV ЖК РФ, где такое жилье используется в качестве специализированных жилых помещений. Все такие помещения составляют специализированный жилищный фонд. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
Индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан (квартиры, комнаты, жилые дома или их часть), и жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц (товарищества собственников жилья (ТСЖ) и др.). Такие юридические лица создают граждане, собственники жилых помещений в многоквартирных домах для их совместного управления, содержания, ремонта и эксплуатации жилых помещений.
Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, использующих принадлежащие им на правах собственности жилые помещения на условиях возмездного пользования для проживания в них граждан. Собственники жилых помещений предоставляют их во владение и (или) пользование. Гражданам такие помещения предоставляются по договору найма или на иных условиях, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора.
4. Новый порядок государственного учета жилищного фонда, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, Правительством РФ пока не установлен. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(39).
Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получения информации о местонахождении жилых помещений, их количественном составе, качественном и техническом состоянии, уровне благоустройства, а также стоимости объектов жилищного фонда и об изменении этих показателей.
Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, независимо от их формы собственности подлежат государственному учету.
5. Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет.
Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - БТИ (бюро технической инвентаризации).
БТИ осуществляют следующие функции:
1) технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;
2) контроль технического состояния жилых помещений;
3) оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
4) информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"*(40) и иными нормативными правовыми актами.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами*(41) на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленным БТИ.