1. Жилищный кодекс РФ урегулировал отношения по переводу жилых помещений в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Этому посвящена глава 3 ЖК РФ, состоящая из трех статей. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР этому вопросу была посвящена одна статья, которая допускала перевод жилых помещений в нежилые только в исключительных случаях. Перевод жилых помещений в нежилые чаще всего осуществляется для улучшения бытового обслуживания населения, например размещение магазина, парикмахерской или ателье. Нежилые строения в жилые нередко переводят дачники, члены садоводческих товариществ.
В комментируемой статье перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается на условиях соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, в том числе ст. 54 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции или капитального ремонта здания. Кроме того, отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые, регулируются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. В Москве, например, действует распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1996 г.). Согласно этому распоряжению вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией административного округа, а перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению Правительства Москвы. Так, в г. Москве перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них офисов или использования для иной предпринимательской деятельности может осуществляться в исключительных случаях и только на первых этажах зданий. К заявлению о переводе жилых помещений в нежилые прилагается:
- технический паспорт или выписка из него, подготовленные БТИ;
- заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);
- заключение органа Госпожнадзора;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание (эксплуатацию) помещений (домов).
Таким образом, целью перевода жилого помещения в нежилое является необходимость изменения его функционального назначения. Перевод нежилого помещения в жилое производится в случаях переоформления строений, которые приспособлены для нормального проживания в них.
2. Ч. 2 комментируемой статьи определяет случаи, когда не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Это недопустимо, во-первых, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения; в-третьих, если жилое помещение используется его собственником или гражданином в качестве постоянного места проживания; в-четвертых, если переводимое помещение находится в залоге или обременено иными обязательствами перед другими лицами.
3. Ч. 3 комментируемой статьи определяет специальные условия перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение. Такими условиями являются:
- расположение квартиры на первом этаже;
- в случае нахождения переводимой квартиры выше первого этажа, помещения, находящиеся непосредственно под данной квартирой, не должны являться жилыми.
В ч. 4 установлены условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые. Это невозможно, если:
- помещение непригодно для постоянного проживания граждан, то есть не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства;
- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (это может быть договор социального или коммерческого найма, залог и др.).