1. В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения соответствующих затрат его собственников. В развитие конституционных положений в жилищном законодательстве появилась норма, определяющая порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное изъятие производится путем выкупа жилого помещения у собственника, причем выкуп части жилого помещения возможен только с согласия его собственника. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельного участка осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Федеральными законами или законами субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные случаи такого рода действий. К объектам государственного или муниципального значения относятся: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После указанной регистрации орган, принявший решение об изъятии, обязан письменно уведомить об этом собственника жилого помещения, причем сделать это необходимо не менее чем за год до изъятия. Если указанный орган намеревается изъять жилое помещение до прошествия года, то он сможет это сделать только с согласия собственника жилого помещения.
3. Собственник жилого помещения после получения уведомления об изъятии помещения вправе использовать данное помещение по своему усмотрению, т.е. собственник не ограничивается в праве собственности, однако несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения при определении выкупной цены жилого помещения. Следует заметить, что комментируемая статья не предполагает прямой запрет на возмещение собственнику убытков, связанных с затратами, значительно увеличивающими стоимость жилого помещения после получения уведомления об изъятии. Наоборот, соглашение и решение суда могут предусматривать обязанность возместить собственнику такие убытки. Однако при рассмотрении спора решение о размере и порядке возмещения убытков принимается по усмотрению суда.
Основанием для заключения соглашения, т.е. договора о выкупе жилого помещения, является решение о его принудительном изъятии. Сторонами такого договора являются собственники жилья - физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование. То есть покупателем выступает тот, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором находится аварийный дом. Действует он соответственно по правилам статей 124 и 125 ГК РФ. Если жилой дом принадлежит государству, субъекту РФ или муниципальному образованию, соглашение не заключается.
4. Размер выкупной цены жилого помещения, сроки выкупа и иные условия данной сделки устанавливаются соглашением с собственником жилого помещения, которое должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, в зависимости от того, для чьих нужд производится изъятие, уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если с собственником достигнуто соответствующее соглашение, то вместо части выкупной цены орган, изымающий жилое помещение, может предоставить другое жилое помещение. В размер выкупной цены входят: рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, которые связаны с изъятием жилого помещения, включая упущенную выгоду. К убыткам относятся: убытки в связи с изменением места проживания, временем пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (данный убыток может учитываться в размере выкупной цены жилого помещения, только если в соглашении о выкупе жилого помещения отсутствует право пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом (к данному виду убытков могут относиться транспортные расходы и оплата услуг грузчиков), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности (к таким убыткам можно отнести оплату услуг риелторов), оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (к таким убыткам могут относиться, например, обязанность арендодателя возместить арендаторам их убытки и уплатить штраф за досрочное прекращение аренды в связи с изъятием жилого помещения). К числу убытков, входящих в выкупную цену, входит также упущенная собственником выгода, например неполучение арендной платы за жилое помещение, что предусмотрено ст. 15 ГК РФ. В целом выкупная стоимость должна определяться с учетом рыночной стоимости сносимого жилого помещения. С этой целью могут быть привлечены профессиональные оценщики, которые действуют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(53). В целях определения единых подходов к порядку оценки стоимости имущества и выбору оценщиков для проведения обязательных оценок стоимости имущества в сделках с участием города Москвы Правительством Москвы утверждено Постановление от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы"*(54).
5. В случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии своего помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или иных условиях выкупа, то орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, вправе в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о выкупе жилого помещения предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
6. В случае если многоквартирный дом является аварийным и подлежащим сносу, то орган, признавший его таковым в порядке, установленном Правительством РФ, вправе требовать от собственников помещений в данном доме снести его в разумный срок, т.е. учитывая реальную ситуацию как для этого органа, так и для собственника (баланс интересов), за счет собственных средств. Предполагается, что разумным сроком в данном случае будет 1 год. Следует отметить, что данное требование распространяется не только на собственников квартир, но и собственников нежилых помещений, например магазинов, прачечных, парикмахерских и иных заведений, расположенных в многоквартирном доме. Орган, принявший решение о сносе аварийного дома, обязан сообщить об этом его собственникам. Если такое решение выполняется, то на находящемся в их общей долевой собственности земельном участке собственники могут построить новый дом либо произвести отчуждение этого участка, в том числе путем его продажи.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не осуществили снос аварийного дома в установленный срок, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. В этом случае каждое жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд в порядке, установленном в данной статье, т.е. путем выкупа, а нежилые помещения - в порядке, определяемом статьями 279-283 ГК РФ, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.